对房屋面积测量方法的探讨

 

　　伴随着现代城市建设的快速发展，房地产行业也在逐渐的发展着。然而，现如今有不少购房人对所购房屋的建筑面积、层高、层次、结构等因素愈加关注。特别是市场民在购买期房时，由于那时候房屋还没有建好，购房合同上注的面积也是预估的面积，所以很多人在买到房子以后，总会感觉到房子的实际面积与当初在图纸上了解的不一致，从而产生许多疑虑。下面，就房屋建筑面积及分摊联系工作中的实际操作再作一番详细的解释。其中房屋建筑面积由套面建筑面积和分摊共有建筑面积组成。 

　　房屋建筑面积的计算是从房屋外墙（柱）勒脚以上各层的外围水平投影面积开始计算。这里勒脚是指室外地面（或散水）以上或窗台线以下外墙面上增加的表面层，用于防止此部位墙体受雨雪浸溅和地下水上潮，一般采用水泥沙浆抹面。相对于此部位，室内称之为踢脚线或踢脚板。所以，一般在外业测量时，无论是测量室内使用面积还是室外外围建筑面积，我们一般采取在距离地面　1.00M左右的位置开始测量长度和宽度。 

　　建筑物必须具备有上盖并且结构牢固。比如没有上盖的架空通廊、天面上的天面、挑台等等都不计算建筑面积，但例外就是，没有上盖的室外楼梯是计算一半建筑面积。同时，也并不是只要有结构牢固的上盖就算建筑面积，比如，利用引桥、高架桥、高架路、路面作为顶盖建造的房屋，还有比如天面上的花园、泳池等等均不在计算建筑面积之列，这些在日常接待中并不多见，遇到相对多的就是雨篷以及只有一半左右顶盖的阳台，这些按照规范也不应计算面积。 

　　就是2.20米及以上层高的概念，层高是指房屋一层的高度，即下层地面或楼板面到上层楼板面之间的垂直高度。这里容易混淆的一个概念就是净高，净高指的是下层楼板面到上层楼板底面的高度，通常在室内就可直接量取。实际上，净高与层高之间只差一块楼板的厚度。在我们的实际测量过程中，一般现在我们采取的方法就是在实地进行采点测量，以三次测量结果的平均值作为层高实测结果，再与建设工程规划许可证上所载明的层高进行对照界定。但由于在建筑施工国标中允许施工时有±1.5cm　以内的施工误差，这样　2.20m　的界定在实际操作中就成了雷区，因为房产测量规范中严格规定层高达到　2.20m或以上的房屋才能计算建筑面积，假如在施工过程中有　1cm　的误差，那么这层高的界定到底由谁来定就成了现在我们与其他相关部门无法沟通一致的疑结。 

 

　　以一幢单一住宅为例： 

　　首先测量过程应遵循先整体、后局部，先外后内的原则，房屋外围是矩形等规则图形时，应测量房屋外围边长。当边长无法直接测量时，应使用全站仪实测坐标计算边长值。房屋存在圆形、弧形等不规则图形，且无法通过施工平面图或竣工平面图获得相应的图形元素时，应使用全站仪沿该图形边线实测若干特征点或拐点的点位坐标，通过解析法计算面积；　内部的测量如墙体厚度的测量规定房屋勒脚以上的外墙体厚度不包括粉刷层（　抹灰层）　、贴面等外墙保护层、外墙保温层、凸出外墙面的结构柱、装饰柱或装饰性的幕墙。墙体厚度实测确有困难时，可参照设计尺寸、抹灰层、外墙装饰帖面厚度按规定取值。 

　　建筑面积的计算整幢房屋建筑面积指房屋外墙（柱）勒脚以上各层的外围水平投影面积，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等，且具备有上盖，结构牢固，层高　2.20m　以上（含2.20m）的永久性建筑。 

　　套内建筑面积计算：套内建筑面积　=　套内使用面积　+　套内墙体面积　+　阳台建筑面积（封闭阳台按水平投影计算全面积，未封闭阳台按水平投影计算一半面积）。套内建筑面积通俗地说就是分户门内建筑中轴线范围内的建筑面积与阳台建筑面积之和。注：测量面积时应增加计算粉刷层及墙体的厚度。例：S套=（3.6+0.28）×（4.2+0.28）。 

　　共有共用建筑面积的计算共有建筑面积的组成：

　　a.电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅和过道、值班警卫室等以及为整幢服务的公共用房和管理用房的建筑面积；b.套与公共建筑之间的分隔墙，以及外墙（包括山墙）水平投影面积一半的建筑面积。一般多层住宅，整幢房屋的建筑面积扣除整幢房屋的各套套内建筑面积之和，以及作为独立使用的地下室、车棚、人防工程等建筑面积，即为整幢房屋的共有建筑面积。特别说明的是，其中建筑物四周外墙的一半也作为分共有共用建筑面积参与分摊。 

　　共有建筑面积分摊系数计算共有建筑面积分摊系数＝共有分摊建筑面积之和／各套内建筑面积之和。 

　　应分摊的共有建筑面积计算应分摊的共有建筑面积＝共有建筑面积分摊系数×套内建筑面积。 

　　房屋的建筑面积　=　套内建筑面积　+　分摊的共有建筑面积如上即为房屋的建筑面积分析及北方地区房屋面积分摊的基本原理。但不管如何操作，有一点可以肯定，那就是，房屋建筑面积的公正计量必须遵照国家法律法规的规定进行，同时相关的法律法规为房屋建筑面积的公正计量顺利开展提供法律保障和依据。 

 

　　综上所述，房屋面积的测量工作是房地产税费的征收、城镇规划和建设的重要依据，是一项当之无愧的技术性强、要求度高、服务于消费者切身利益的重要工作。因此，测算人员在测量的实际工作中需要细致缜密、一丝不苟，严格遵守国家测算实施标准规范，在高质量、高效率的工作中为房产事业做出更大贡献。