摘要:防地产行业发展形势强劲，房地产也是关系到社会民生，但房地产行业也是目前投诉的热点，存在诸多问题，特别是工程质量存在问题。房地产工程质量问题牵涉到许多单位，有设计的、施工的、监理、分包的，但也有投资主体的房地产公司工程质量管理有关，作为建设主体，作为投资单位，需要面对千家万户，房地产公司对工程质量要求是高的，同时房地产公司工程质量管理上也处于主导地位，所以房地产公司对工程质量管理就显得优为重要。而目前房地产公司的工程质量管理过程中还存在合作单位配合差、管理混乱、管理人员业务水平参差不齐、重复出现相同的问题等问题。本文基于房地产公司对工程质量管理的重要性，结合管理中存在的问题,提出了加强房地产公司工程质量管理的几点对策。
关键词:房地产公司；工程质量管理；协调管理；科学的管理模式
前言
当前房地产行业发展形势强劲，销售火爆，但房地产行业也是目前投诉的热点。存在诸多问题，有规划问题,配套不到位的问题，不按期交房的问题，但最主要的还是工程质量存在问题。如：设计不合理影响使用功能的，屋面渗漏,厨房卫生间渗水，水泥楼地面起砂、空鼓、裂缝，房屋有消防隐患，电气产品无安全保证，电气线路连接不可靠，墙面空鼓开裂，给排水系统渗漏、管堵塞。存在这些工程质量问题有多方面的原因，有设计方面的原因，有施工单位没按图纸和规范施工，也有分包单位配合不好，有监理监督不到位，但最终形成的建筑产品是由房地产公司交给业主，要对业主负责，所以房地产公司在工程质量方面富有责任，应当加强对工程质量的管理。
一、房地产公司加强对工程质量管理的必要性分析
（一） 市场的要求
随着房地产行业的发展，行业的竞争也越来越激烈，市场的要求越来越高，老百姓花几十万甚至几百万购买一套房子，肯定对房子的质量要求很高，不希望自己的房子存在质量问题。而一但发现房子存在质量问题，轻则要求维修整改，重则要求赔偿甚至于投诉到媒体和相关主管部门，给房地产公司带来极坏的影响，从而影响公司在行业内的竞争力，失去市场。这就要求房地产必须加强对工程质量管理，造出质量高的房子，得到市场的认可，做出品牌，公司才能更好的发展。
（二） 在工程质量管理上处于主导地位
房地产公司作为房地产的投资者，在建设市场中往往处于主导、强势地位，如果房地产公司不重视工程质量的管理，则影响工程的其他责任主体对工程质量的管理，因为房地产公司在建设市场是买方，然后再卖给购房者。买方不重视工程质量的管理，不对提高质量进行投入，卖方又怎么能主动提高工程质量呢？
(三)建设和谐社会的需要
房地产行业关系到社会民生的问题，房地产的工程质量管理出了问题，轻则影响使用，带来社会纠纷，重则发生房屋倒塌，造成人员伤亡，造成重大经济损失。就会给社会带来不安定因素。为了建设和谐社会，房地产公司必需要加强工程质量的管理，为社会造出更多质量好的房屋，以满足广大人民的住房需求。
二、房地产公司目前对工程质量管理过程中存在的问题
工程出现质量问题的原因可以说很多,牵涉到多单位部门的方方面面,但作为房地产公司对工程质量管理,目前过程中存以下几个问题：
(一)合作单位配合差
房地产工程质量管理牵涉到的单位有设计单位、监理单位、总包单位、分包单位，这些单位技术水平有好有差，配合也有差异。合作的设计单位设计水平不高，设计行业有借用资质现象,私人接活挂靠;设计人员为了多拿提成赶图纸,有些设计人员缺乏责任心,这些情况都会导致设计的图纸存在较多问题，照图施工好的工程质量上存在问题.施工单位目前挂靠\分包现象严重,施工单位本身对规范要求不了解，对工程的质量通病不采取防治措施，偷工减料.监理单位不负责，监理人员素质低，与施工单位串通一气，对工程质量不严格把关；分包单位与总包不配合，不服从总包管理,现场预留预埋不到位，对别的单位产品不注意保护；这些都造成工程质量出现问题。
(二)管理混乱
房地产公司在工程质量管理上管理混乱，表现为：技术上对设计院的所设计的图纸把关不严，施工前不对图纸进形消化，对图纸中存在的问题依赖施工单位发现，对图纸会审重视不够,流于形式,配套专业之间确乏协调，相关规范要求不到位。房地产公司与其他各单位没有统一领导，质量上多头管理，对监理的作用认识不当，与监理的管理分工不清。组织管理不健全，存在责任不明确，分工协调不尽人意。
(三)管理人员业务水平参差不齐
随着房地产行业的快速发展，对工程管理人员需求也越来越多，一部分原来的监理、施工单位的管理人员进入房地产，他们对房地产公司的工程质量管理还不太了解，对房地产公司的工程质量管理的必要性和重要性认识不够，缺乏相应的管理方法，有的还缺责任心。随着国家大力提倡节约型社会建设，科学技术的不断发展，出现了许多新材料、新工艺，发展了如节能、节水、节材、环保等新技术，而房地产公司的一些工程管理人员对这些新材料、新工艺、新技术不甚了解,对工程中应用到的无法进行有效的管理.
(四)缺乏总结
工程中出现各种各样的质量问题，但许多问题是相同的，有的是同一工程重复发生，有的是前一个工程刚发生过，新的工程又发生，特别是一些质量通病，屡屡发生，许多问题事前做好管理，是完全可以避免的，而作为房地产的工程管理人员不去总结以前的工作中的经验教训，没有总结出相应的解决问题的方法，使得工程质量管理处于被动状态。
三、房地产公司加强工程质量管理的对策分析
针对工程质量管理过程中存在的问题,房地产公司应当加强工程质量的管理,具体对策分析如下：
（一）处理好与合作单位关系,促使其积极合作
1、设计单位合作
要积极主动介入可研、初设等前期工作，特别是对于工程质量源头性、基础性起决定作用的设计工作，房地产公司必须加大监理的力度。设计单位的设计对工程质量的影响很大，一个好的设计单位设计的图纸是既经济又方便施工，图纸存在的问题也少，照此做出来的工程质量问题一定是少的。必须通过对设计单位考察，设计方案比较，择优选用设计单位。应避免与挂靠的设计单位合作。委托设计时提供给设计的资料要准确、齐全，对设计产品的要求要尽可能的详细，并用一定的经济手段来刺激设计单位设计出好的图纸。房地产公司要总结出一套对设计的要求资料，并按要求对设计单位的图纸进行审查，以提高设计图纸的质量。
2、 监理单位合作
要对监理单位工作应该有较客观的认识，不要只认为监理是房地产公司花钱委托聘请的，必须按照房地产公司的意愿和要求去工作，委托了监理的工程就不应该出问题；也不要将监理只当作摆设,只是完成资料的要求,而一味的压低监理费。应当在监理的授权范围内，发挥监理的作用，特别是工程质量管理上的作用。适当提高监理费以保证选到好的监理单位，也才能要求监理单位安排责任心强，业务水平高的监理人员现场监理。
3、 总包单位合作
在选择总包单位时，要对单位的施工能力进行考察，特别是将要合作的项目经理的工作能力，所完工程的质量情况进一步了解。在确保工程质量的前提下确定合作的施工单位，不要追求最低价中标。在合作中选择较好的合作单位，建立长期伙伴关系。利用经济手段调动施工单位提高工程质量的积极性。
4、 分包单位合作
应尽量减少使用分包单位，房地产公司直接分包的项目，分包单位也应与总包单位签定合同，并且服从总包的管理，特别是付款方面应当给总包管理的权利。
（二）加强协调管理
1、技术协调
严把图纸关,要求设计单位提高设计图纸的质量，减少因技术错误带来的协调问题。设计图纸的好坏直接关系到工程质量的优劣，在图纸阶段找出问题,并认真加以解决。同时抓好图纸会审也是技术协调的重要环节，图纸会审是房地产公司、监理、施工单位对图纸消化理解后，进一步找出设计中存在的技术问题，再从图纸上解决问题。做到事前控制。
对国家及地方建设部门颁布的新标准新规范，要组织设计、监理、施工单位学习并执行，对工程的质量通病防治措施，在工程建设过程中要督促执行。
2、管理协调
协调工作不仅要从技术下功夫，更要建立一整套健全的管理制度，通过管理以减少各单位的配合问题。建立以房地产公司、监理为主的统—领导，由专人统一指挥，解决各施工单位的协调工作，作为房地产公司的管理人员首先要全面了解、掌握各专业的工序，设计的要求。这样才有可能统筹各施工队伍，保证施工的每一个环节有序到位。建立严格的隐蔽验收与中间验收制度。隐蔽验收中间验收是做好协调管理工作关键。此时的工作已从图纸阶段进入实物阶段，问题也更加形象与直观，问题更容易发现，同时也最容易解决和补救。通过各部门的认真检查，可以把问题减少到最小。
要加大检查力度，要检查落实各参建单位的资质、人员持证上岗情况和质量保证体系的建立和有效运行情况；要检查监理单位针对工程项目制定的监理大纲和监理规划、细则的落实情况，加大对监理工作质量的监督和考核；要加大对实物工程质量的检查和检测，因地、因时适当扩大规范规定的检测数量和范围。要正确处理加快施工进度与保证质量的关系。在质量与进度的关系上，把确保质量放在第一位，绝不允许不顾质量盲目赶工期、赶进度。验交工作要引入责任追究机制。检验、实验是确保工程质量的重要环节，只有建立在对大量的原始记录进行抽查分析的基础上，才能得出科学合理的正确结论。要充分体现合同管理的严肃性，其核心是经济责任的落实。要依法规范合同制的实施，要通过制定合同，依法约束合同的各方，形成分担风险和共享利益的良性局面。要实行严格的工程质量寿命期管理，在寿命期内发生的质量问题必须追究责任，特别是经几赔偿责任,建立奖罚制度，在责任制度的基础上建立奖惩制度，提高各相关单位人员责任心和积极性。
3、组织协调
建立专门的协调会议制度,施工中房地产公司应定期组织举行协调会议，解决施工中的协调问题。对比较复杂的部位，在施工前应组织专门的协调会，使施工单位进一步明确施工顺序和责任。 这里要强调的一点是，无论是会签、会审还是隐蔽验收，所有制定的制度决不能是一个形式，而应是实实在在，或者说所有的技术管理人员，对自己的工作、签名应承担相关的责任。这些只有在统一的领导基础下，并设立相关奖罚措施，才有可能一级一级落到实处。
(三)加强合同管理
房地产工程的工程质量管理，牵涉到许多相关单位， 除了处理好与合作单位关系，促使其积极合作外，还应该在合同管理上加强管理。合同是承发包双方履行义务、享有权利的法律基础，明确各单位在工程质量管理过程中的权利和责任， 合同是处理建设项目实施过程中各种争执和纠纷的法律证据。房地产公司应当以合同来约束相关单位，要求参加工程建设各方都要加强质量管理， 确保工程质量 。在合同签定时要对工程质量有要求，要明确质量责任；工程建设过程中按合同要求相关单位履行工程质量管理；对以完工程的质量问题要加强合同索赔管理工作。
(四)提高专业管理人员的业务水平、综合素质
工程质量管理的好坏与从业人员的水平素质密不可分。在做好管理的同时，此加强管理人员的技术培训，专业水平的提高，以及对新技术产品的了解掌握。培养施工人员的敬业精神与细致的工作作风、工作中不遗琐碎，不留后患。要形成优秀的责任团队，工作人员不但要具备一定的业务知识、专业技能、管理经验，而且还要学法、懂法、守法、依法，这样才能把握全局，才能使质量管理工作始终处于主动状态。
（五）发现问题总结经验
工程中出现各种各样的质量问题，作为房地产公司管理人员，要善于不断地总结前人的或者是以前工作中的经验教训。变教训为经验，对经常出现的问题，特别是工程质量通病,治要分析问题出现的原因，找出预防措施或解决方法，不断的进行总结。并在以后的工程中加强这方面的管理，做到事前有预见，事中有控制，避免重复发生相同的问题，提高工程质量。
（六） 建立科学的管理模式
—直以来房地产公司工程质量管理，更多的趋于表面形式。工地办公室的各种图表，给人的感觉是管理得井井有条，而实际问题解决的怎么样，却要打个问号。虽然这些工作也很重要，对房地产公司工程质量管理重要的指导作用，但如果我们过于追求这些，势必有纸上谈兵之嫌，反而束缚了管理人员的手脚，无益于工程质量管理工作的改进和提高。这里所强调的加强管理，是指在现有管理水平的基础上，针对影响工程质量品质的—些关键问题，从技术上、人事制度上建立更有效的、更加科学的管理体制，明确每一个人员的目标责任、从而达到进一步提高管理水平的目的。就房地产公司而言，在工程质量控制中必须起主导作用，才能确保房屋开发建设质量工作的有序可控。建设单位要抓好自身建设，完善工程质量管理的体系和各项制度，创新管理体制。
四、结语
随着我国经济的快速发展，人民的生活水平不断的提高，对住房的需求越来越大。老百姓现在已不单是要住房，而且是要住好房，对房屋质量要求越来越高，作为房屋开发的投资主体，房地产公司对工程质量的管理就非常的重要。因牵涉到许多相关单位和方方面面，管理工作也存在很多困难，房地产公司只有加强了工程质量的管理工作，同时做好每一部分的工作，把问题、隐患消灭在萌芽状态，确保证工程质量。提供给老百姓更多更好房子，满足老百姓对住房的需求。所有的房地产公司都加强了工程质量管理,并且努力提高各方面的管理, 房地产行业必将迎来更快、更好的发展。
参 考 文 献
1、危道军，刘志强主编工程项目管理.武汉：武汉理工大学出版社，2004
2、桑培东主编.建筑工程项目管理.北京:中国电力出版社，2004
3、江苏省建设厅住宅产业化促进中心主办杂志.江苏住宅产业.2006.
4、南京市房地产经济研究会刊.南京房产经济.2005
