摘要：房地产开发项目中一个重要的环节就是可行性研究，因为房地产开发是一项综合性经济活动，投资额大，建设周期长，涉及面广，若想使房地产开发项目的许多重大经济技术原则和基础资料得到切实的解决和落实，使房地产开发项目达到预期的经济效果，首先必须做好可行性研究工作，从而使开发商决策建立在科学而不是经验或感觉的基础上。可行性研究最后的成果便是形成一份独立的可行性研究报告，它是在招商引资、投资合作、政府立项、银行贷款等领域常用的专业文档，主要对项目实施的可能性、有效性、如何实施、相关技术方案及财务效果进行具体、深入、细致的技术论证和经济评价，以求确定一个在技术上合理、经济上合算的最优方案和最佳时机而写的书面报告。
关键词：房地产开发 可行性研究 可行性研究报告
（一）房地产开发中可行性研究的主要概念 ：
可行性研究（Feasibility Study），可行性研究方法是以预测为前提，以投资效果为目的，从技术上、经济上、管理上进行全面综合分析研究的方法。可行性研究的基本任务，是对新建或改建项目的主要问题，从技术经济角度进行全面的分析研究，并对其投产后的经济效果进行预测，在既定的范围内进行方案论证的选择，以便最合理地利用资源，达到预定的社会效益和经济效益
（二）房地产开发中可行性研究的作用：
（1）是项目投资决策的依据，一个开发建设项目，是要通过投资决策前的可行性研究明确该项目的建设地址，规模，建设内容与方案等是否可行，房地产开发项目的产品有无销路，有无竞争力，投资效果如何等，从而得出这项工程应不应建或建设时应按哪种方案会取得最佳的效果，作为开发建设项目投资决策的依据。国家规定，凡是没有经过可行性研究的开发建设项目，不能批准设计任务书，不能进行设计，不能列入计划。
（2）是筹集建设资金的依据。银行等金融机构都把可行性研究报告作为建设项目申请贷款的先决条件。
（3）是开发商与有关部门签订协议，合同的依据。项目所需的建筑材料，协作条件以及供电，供水，供热，通讯，交通等很多方面都需与有关部门协作，这些供应的协议，合同都需要根据可行性研究报告进行商谈。有关技术引进和设备进口必须在可行性研究报告审批后，才能与国外厂商正式签约。
（4）是编制下一阶段规划设计方案的依据。因为可行性研究报告批准后，规划设计工作就可据此进行。
（三）可行性研究报告按用途主要分6种：
1、用于企业融资、对外招商合作的可行性研究报告。这类研究报告通常要求市场分析准确、投资方案合理、并提供竞争分析、营销计划、管理方案、技术研发等实际运作方案 。
2、用于国家发展和改革委（以前的计委）立项的可行性研究报告、项目建议书、项目申请报告。该文件是根据《中华人民共和国行政许可法》和《国务院对确需保留的行政审批项目设定行政许可的决定》而编写，是大型基础设施项目立项的基础文件，发改委根据可研报告进行核准、备案或批复，决定某个项目是否实施。另外医药企业在申请相关证书时也需要编写可行性研究报告。
3、用于银行贷款的可行性研究报告。商业银行在贷款前进行风险评估时，需要项目方出具详细的可行性研究报告,对于国家开发银行等国内银行，若该报告由甲级资格单位出具，通常不需要再组织专家评审,部分银行的贷款可行性研究报告不需要资格，但要求融资方案合理，分析正确，信息全面。另外在申请国家的相关政策支持资金 、工商注册时往往也需要编写可研报告，该文件类似用于银行贷款的可研。
4、用于境外投资项目核准的可行性研究报告、项目申请报告。企业在实施走出去战略，对国外矿产资源和其他产业投资时，需要编写可行性研究报告或项目申请报告、报给国家发展和改革委或省发改委，需要申请中国进出口银行境外投资重点项目信贷支持时，也需要可行性研究报告和项目申请报告，详细规定。
5、用于企业上市的可行性研究报告，这类可行性报告通常需要出具国家发改委的甲级工程咨询资格。
6、用于申请政府资金（发改委资金、科技部资金、农业部资金）的可行性研究报告。这类可行性报告通常需要出具国家发改委的甲级工程咨询资格
（四）可行性研究报告内涵：
可行性研究是建设项目立项、决策的主要依据。按照建设内容不同可行性研究可分为工业建设项目可行性研究、景区开发项目可行性研究、农业/种植业与养殖业项目可行性研究、市政项目可行性可行性研究、环保项目可行性研究、交通建设可行性研究、教育项目可行性研究等。各类投资项目可行性研究的内容及侧重点因行业特点而差异很大，但一般应包括以下内容：
1、投资必要性
主要根据市场调查及预测的结果，以及有关的产业政策等因素，论证项目投资建设的必要性。在投资必要性的论证上，一是要做好投资环境的分析，对构成投资环境的各种要素进行全面的分析论证，二是要做好市场研究，包括市场供求预测、竞争力分析、价格分析、市场细分、定位及营销策略论证。
2、技术可行性
主要从项目实施的技术角度，合理设计技术方案，并进行比选和评价。各行业不同项目技术可行性的研究内容及深度差别很大。对于工业项目，可行性研究的技术论证应达到能够比较明确地提出设备清单的深度；对于各种非工业项目，技术方案的论证也应达到目前工程方案初步设计的深度，以便与国际惯例接轨。
3、财务可行性
主要从项目及投资者的角度，设计合理财务方案，从企业理财的角度进行资本预算，评价项目的财务盈利能力，进行投资决策，并从融资主体(企业)的角度评价股东投资收益、现金流量计划及债务清偿能力。
4、组织可行性
制定合理的项目实施进度计划、设计合理的组织机构、选择经验丰富的管理人员、建立良好的协作关系、制定合适的培训计划等，保证项目顺利执行。
5、经济可行性
主要从资源配置的角度衡量项目的价值，评价项目在实现区域经济发展目标、有效配置经济资源、增加供应、创造就业、改善环境、提高人民生活等方面的效益。
6、社会可行性
主要分析项目对社会的影响，包括政治体制、方针政策、经济结构、法律道德、宗教民族、妇女儿童及社会稳定性等。
7．风险因素及对策
主要对项目的市场风险、技术风险、财务风险、组织风险、法律风险、经济及社会风险等风险因素进行评价，制定规避风险的对策，为项目全过程的风险管理提供依据。
（五）可行性研究报告编制要点：
1、设计方案
可行性研究报告的主要任务是对预先设计的方案进行论证，所以必须设计研究方案，才能明确研究对象。
2、内容真实
可行性研究报告涉及的内容以及反映情况的数据，必须绝对真实可靠，不允许有任何偏差及失误。其中所运用的资料、数据，都要经过反复核实，以确保内容的真实性。
3、预测准确
可行性研究报告是投资决策前的活动。它是在事件没有发生之前的研究，是对事务未来发展的情况、可能遇到的问题和结果的估计，具有预测性。因此，必须进行深入的调查研究，充分的占有资料，运用切合实际的预测方法，科学的预测未来前景。
4、论证严密
论证性是可行性研究报告的一个显著特点。要使其有论证性，必须做到运用系统的分析方法，围绕影响项目的各种因素进行全面、系统的分析，既要做宏观的分析，又要做微观的分析。
（六）搞好房地产建设项目可行性研究的改进措施 ：
1、建立科学的指标评价体系
2、加强房地产建设项目风险分析。在经济评价的同时，加强房地产建设项目运营中的不确定性分析，制定多套方案以规避宏观经济环境和区域市场变动所带来的投资风险。
3、培育专业房地产可行性研究市场，规范房地产咨询业发展。国家建设相关部门应加强对可行性研究工作的管理和引导，培育可行性研究专业市场。首先，重视房地产专业人才培养，完善注册房地产估价师、房地产经纪人和造价工程师的培养和考核体制；建立房地产经济分析师、政策分析师和房地产环保评价师等专业研究人才的培养和考核机制，为房地产可行性研究领域输送高素质的专业化人才。其次，在政策上扶持房地产评估企业和房地产咨询公司的建立和发展；同时，严格审核其是否具备接受可行性分析业务的能力，对具备能力的单位颁发资质证书、评定等级并加以行业规范，对不具备资格的单位彻底清理。赋予国家注册房地产评估师在可行性研究报告上签字生效的权利和承担的法律责任，建立可行性报告编制单位和研究人员的权责体制，从根源上遏制可行性研究流于形式的可能。
4、完善房地产开发房地产建设项目可行性研究审批备案制度和引进社会监督机制。
首先，国家要加强房地产建设项目可行性研究的法律法规建设，房地产开发房地产建设项目审批必须提交经专业可行性研究机构盖章和国家注册房地产评估师签字认可的可行性研究报告，可行性研究机构和相关国家注册房地产评估师对房地产建设项目建成后的损益和空置情况承担吊销执照的连带责任。
其次，政府房地产审批机构(建委、计委、规划局和国土资源管理局)要加强对房地产法人主体的财务评价、建设资质评价和银行信用评价；同时，组织具备房地产评审资格的专家严格审查可行性研究报告，评审专家同样对房地产建设项目建成后的损益和空置情况承担吊销评审资格执照的连带责任。政府部门对合格的房地产建设项目报告登记备案，对不合格的房地产建设项目报告拒绝办理相关手续。
最后，建立房地产建设项目开发的社会监督机制。建设主管部门应用定期公布备案的开发房地产建设项目，公开房地产建设项目的审批机构、开发单位、可行性研究报告的编制单位及可行性研究人员名单；同时，对房地产建设项目建设情况和销售情况进行定期的跟踪调查，暴光"烂尾工程"的开发单位、被吊销营业资格的可行性研究机构和被吊销资格证书的研究人员的名单，充分发挥社会舆论对房地产建设项目相关责任单位和个人的社会监督作用。
结束语：房地产投资具有资金投入量大、回收期长，经营风险高的特点。房地产建设项目决策一旦失误不但浪费大量的人力、物力、财力，加重企业债务负担，给开发商带来致命性打击；而且还会导致银行贷款沉淀，甚至影响城市合理性开发进程。然而，我国大部分房地产开发商仍沉浸在"房地产业遍地黄金"的市场观念中，存在盲目捞"几桶金"的思想，所有"烂尾工程"都是开发商在房地产建设项目前期决策时，根本就不作深入的市场调研和全面的可行性分析所造成的；另外，虽然有些房地产建设项目有可行性研究报告，但大多是一堆用于争取政府审批立项的"文字游戏"和"数字游戏"，钻政府审批环节把关不严格的空子，结果在这场"游戏"中，开发商往往"套牢"了自己。因此，注重并加强房地产建设项目可行性研究工作是尤为重要和紧迫的。
参考文献：1 北京中经纵横经济研究院 联合国家科研机构以及发改委甲级资质工程咨询单位为企业提供可行性报告
2 加强房地产建设项目可行性研究之重要性 2010-01-13 清华领导力培训 新浪博客
3 《房地产开发经营》 编著：孔凡文 何红 大连理工大学出版社
