浅谈房地产成本核算与成本控制措施

关键字：房地产开发，成本组成，成本核算，成本控制措施 

abstract: in recent years, real estate is a very popular topic, how to do real estate cost and control the cost become the hot spot of the academic discussion. this paper first introduced the housing construction component, then expounds the real estate development process, and then discusses the housing development cost accounting, finally according to the article in front of the analysis and put forward the measures to control the cost of real estate, the purpose is to lower the project cost, strengthen the cost accounting, improve the economic benefits. 

key words: real estate development, the cost composition, cost accounting, cost control measures 

中图分类号：f293.33文献标识码：a 文章编号： 

引言 

房屋建筑业从刚开始的狂热，到经济危机时期的低迷，我国房地产业近几年来经过起落与整顿，相关法律法规制度已趋于完善，房地产业已经走向规范、有序的道路。房地产商要获得更多的利润，就必须在提供适销对路的房源的基础上，严格控制各项费用支出，降低开发成本。 

房屋建筑开发成本的组成 

1.1 土地、建筑、设备费用 

土地、建筑、设备费用占房屋建筑开发成本的80%，因此这些内容是房屋建筑开发成本的主要内容。在这些内容中，最重要的是土地费用，评价一个房屋建筑开发项目是否可行、是否有预期利润的主要经济指标就是土地费用的大小。 

1.2 与开发项目相关的配套以及其他费用 

与开发项目相关的配套以及其他费用支出主要是指煤气、电、水、市政和公建配套费等。医院、学校、商店、市场等生活服务型设施也是不可缺少的公建配套设施。在其他收费项目中有些属于押金性质的如绿化保证金、档案保证金等，却因为种种原因，大多数企业难以收回这些资金。 

1.3 管理费用和筹资成本 

与其他一般行业相比，房屋建筑开发具有投资数额大、建设周期长、投资风险高等特点。因此，大多数房地产开发公司需要筹措大量资金，其中一个重要途径就是通过银行，这样就会产生大量的利息支出。如何核算好这部分费用，对正确体现经营成果、计算开发成本，将起到十分重要的作用。 

房地产开发的流程 

房地产开发一般分为前期规划阶段、项目设计阶段、工程管理阶段、市场营销阶段和售后服务阶段，下面将详细分析在每个阶段房地产开发公司所要做的主要任务及其具体措施。 

2.1前期规划阶段 

该阶段的主要工作目标就是根据企业的战略研究结果，理论分析土地出让信息和实地调研出让土地，对该块土地进行投资研究，这样做的目的是确定这块土地是否有盈利的可能，进而确定是否获得该块土地，如果这块土地符合企业的战略发展，则获得土地，然后进行项目立项。 

2.2项目计划阶段 

该阶段主要是在项目立项之后，根据前期的市场地位，运用技术经济方法及工程技术理论，按照现行技术标准，对建筑工程、项目的工艺、环境保护、公用设施等进行合理设计及技术经济分析，并提供作为建设依据的设计图纸和文件。房地产项目设计阶段的目标是如何通过合理的规划设计，做到以相对合理的成本得到高品质的符合消费群体的产品，更好地实现房地产产品价值最大化，在确保设计量大前提下得到最佳的方案。 

2.3工程管理阶段 

工程管理阶段开发商在与房地产承包商签订了承包合同之后，按照合同的要求组织施工，按量、按质、按期完成项目任务。对房地产开发商来说，以最低的成本、最短的工期达到最优的工程质量就是房地产开发项目建设管理的最终目的。 

2.4市场营销阶段 

市场营销阶段是指房地产开发企业为例实现市场占有率最大化或是利润最大化，同时也是为了实现经营目标，对房地产产品进行构思、定价、分销和促销的执行过程与计划。在预定的成本范围内，提高企业的竞争力和营销素质，实现最优的营销效果，这就是市场营销阶段的主要目标。 

2.5售后服务阶段 

售后服务阶段主要是在售后，其主要目标是在交房后，利用先进的维修、现代管理、维护技术以及经济手段管理物业，为承租人和业主提供优质、高效、实惠的鼓舞，使物业发挥最大的经济效益和使用效益。在提供服务的过程中划清建筑承包商、房地产开发商和物业公司三者的责任界限，尽量避免由于责任不清导致的一系列事件。 

三、房屋建筑开发成本的核算 

3.1间接费用的核算 

企业的间接费用主要包括财务费用、管理费用和销售费用。这些费用应作为期间费用，直接计入当期损益，这是按照现行房屋建筑开发企业会计制度的规定来处理的。这样处理对于不菲费用来说，势必形成虚假的财务成果，不能客观的反映企业的实际经营情况，这是违反会计的配比行原则的。因此，对收益对象明确的前期销售费用和贷款利息应视同资本性支出进行核算。前者列入“递延资产”科目下开设明细专业进行核对，待开发产品实现销售后，再转入“销售费用”科目；后者列入“开发成本”，作为成本项目的一个组成部分。 

3.2项目的竣工决算 

计算出项目的总成本和单位可销售面积的开发成本，以便计算出经营利润，这是房屋建筑开发成本核算的最终目的。然而，现今来说，普遍存在着重视工程结算而忽视项目决算的现象，这是房屋建筑开发企业中存在比较明显的现象。由于工程结算是在施工完成后再进行的，实践性比较明确，而且在涉及到工程款的支付，不易拖拉。而项目决算则不一样，有可能因为各种原因，如个别配套设施没有完成，计划中的公建设施暂时不能实施等等这些原因都会影响整个开发项目的完成，进而影响到项目决算。那么，可以通过“预提费用”科目将尚未实施的工程预算计入成本，使项目决算能按计划进行，以后待工程完成再按实际支出调整项目成本来解决这一问题。 

房地产成本控制 

4.1 开发前期成本的控制 

房地产项目施工阶段通过技术措施节约工程造价的可能性为5%-10%，施工图设计阶段影响工程造价程度为25%-35%，初步设计阶段影响工程造价的程度约为65%。由上述我们可以知道，设计阶段造价控制是控制建筑工程费用的关键。内部应成立专门的工程设计管理部门，对设计单位的设计方案和施工图进行审核，制定详细的设计要求；对工程项目的装修标准、结构形式、设计的合理性、材料设备选型和安全性等进行全面的评估和审核。设计的方案要尽量减少设计变更带来的工程造价的增加，尽可能多地考虑以后施工过程中会遇到的困难。