浅谈商品住宅小区成本开发的控制

关键词：工程项目；商品住宅；成本控制；控制方法

Abstract:With the increase of national macro-control, the real estate market gradually mature, commodity residential sales prices will gradually become stable and commodity residential environment will gradually improve. Real estate developers should be timely change ideas, change the traditional heavy business management idea, to light from commodity residential development project investment decision, the design, construction management and later marketing planning four aspects, deal with different conditions, using a variety of methods in residential district strengthen control and lower commodity residential construction cost, to maximize the economic efficiency.

Keywords：construction project；commercial residential buildings；Budgeting control；control method

现代建设工程市场的激烈竞争，从表观上看是产品质量和价格的竞争；从内涵上看是工程实力、人才及服务质量的竞争；从企业经济角度则是在同等质量下的成本竞争，就此而言，产品成本决定一个企业的竞争力。成本控制是企业管理活动中永恒的主题，成本控制的直接结果是降低成本，增加利润，以经济实力提升企业创新研发能力和管理水平，增强企业核心竞争力。加强成本控制，降低成本消耗，提高获利水平，已成为建设企业求生存与发展的关键。

 

商品住宅是指房地产开发（单位）建设并**、出租给使用者，仅供居住用的房屋。住宅小区是以商品住宅为依托的同时配备一些基础设施，能够满足人群居住的集群建筑体的统称。商品住宅开发投资是指开发商为了取得预期收益而进行资金投入的一种经济活动行为。即开发商从购买土地使用权开始, 经过前期的项目的可行性研究，中期的规划设计和施工建设过程, 建设成质量合格的能满足人们某种入住需要的房地产商品, 最后通过房地产市场销售收回投资, 获取投资收益。

我国商品住宅小区成片开发的形成和发展，主要取决于三个条件：一是住房制度改革；二是城市土地使用制度改革；三是在房屋统建的基础上发展起来的综合开发。我国房地产开发形成的过程，也是上述三个条件成熟和完善的过程，在这个发展的过程也存在一些问题。

在住房制度改革前，我国实行的是高度集中的计划经济模式，房屋建设、分配与使用完全实行国家计划管理，生产性用房，有国家计划投资建设并无偿划分给企业使用；非生产性用房和居民住房，则由国家统一建设、统一分配使用。投资主要是来自国家，在各种改革到来后，国有企业改制，先前的国家投资的居住用房体制改革后所有权的归属就存在争议，投资的资金来源渠道单一，严重的限制了私有资本的运转和创造价值。尤其当时的商品住宅与社会经济状况发生矛盾，特别是与普遍存在的低薪工资制度发生矛盾，其结果使的房地产只有投入没有产出，旧的管理体制割断了城市住宅生产与流通两个环节的正常联系，使得房地产业难以形成。

由于国家统一建设，在设计使用上只从单方面考虑，如住宅区全部建成一片，无相应的基础设施建设，在后期规划又进行变更，已建的住宅在一定程度上不能满足人们生活居住的要求。走出住宅开发的误区，加强住宅的规划设计，积极开发和推广新材料、新技术。

一个小区的规划的合理关键取决于它在功能分区上满足人们的居住生活，但是小区的规划上存在着很多不合理之处。如区内主干道画十字，打格子，主次不分明。在建筑设计方面，无空间层次。小区内的给排水管布设不合理，居住与配套设施不合理如小区中需要的相应停车位不能满足用户的需求。居住小区中的园林绿化不能满足基本的绿化要求，同时不满足城市规划总体要求的部分，同样是不合理的。

施工项目管理就是为了使项目顺利实现所要求的质量、工期、成本所进行的全过程、全方位的规划、组织、控制与协调。施工项目的成本控制，应伴随项目建设的进程渐次展开，此外，还要注意各个时期的特点和要求。各个阶段的工作内容不同，成本控制的主要内容不同，任务也不同。为实现施工项目的成本控制的目标，应做好项目预算成本、计划成本、实际成本、合同管理为主要内容的施工项目全工程的控制。

商品房开发总投资中主要由土地使用费、开发建设成本、开发期间费用、税费和利润构成。土地使用费指开发商为获得建设用地而需支付的土地使用权出让金、土地征用及拆迁补偿费。开发建设成本由以下三项费用构成。

(1) 前期工程费: 包括水文、工程地质勘察测绘、规划设计、项目可行性研究、建筑勘查设计、招投标审查等依据权限部门批准的收费和施工通水、通电、路及平整场地等费用支出。

(2) 建筑安装工程费: 包括房屋主体部分的土建、水电暖安装工程费、设备购置费等。

(3) 附属工程费: 包括住宅小区公益性基础设施建设和非营业性公共配套设施建设费。开发期间费用: 指与开发项目有关的管理费用、贷款利息等支出。

工程成本控制的主要内容有以下几个方面：

（1）      搜集实际成本数据

（2）      实际成本数据与成本计划目标进行比较

（3）      分析成本偏差及原因

（4）      采取措施纠正偏差

（5）      必要时修改成本计划

（6）      按照规定的时间间隔编制成本报告

成本控制报告可单独编制，也可以根据需要与进度、质量、安全和其他进展报告结合，提出综合报告。

工程成本控制应满足下列要求

（1）      控制生产要素的采购价格，要按照计划成本目标值来控制生产要素的采购价格，并认真做好材料、设备进场数量和质量的检查、验收与保管。

（2）      控制生产要素的利用效率和消耗定额，要控制生产要素的利用效率和消耗定额，如任务管理、限额领料、验工报告审核等

（3）      控制引起成本增加的其他因素，如工程变更等所引起成本增加的其他因素。

（4）      健全工程项目财务管理制度，承包人必须有一套健全的项目财务管理制度，按规定的权限和程序对项目资金的使用和费用的结算支付进行审核、审批。使其成为项目成本控制的一个重要手段。

（5）      增强员工的成本意识和控制能力，加强对员工的成本意识和控制能力的培训，并把项目成本管理责任制度与对员工的激励机制相结合，以增强管理人员的成本管理水平。

（6）      做好成本风险的分析和预控，同时还要做好不可预见的的成本风险的分析和预控，包括编制相应的应急措施等。

明确了工程项目的成本组成、成本控制的内容、成本控制的要求，那么我们就要按照一定的步骤，采取科学可行的措施和方法，对成本进行控制。以便达到管理好项目，实现最后的经济效益。

1.      编制投资控制规划：投资控制规划是根据项目的工程建设进度确定和分解拟建的投资目标。

1）              投资目标是开发项目的预计的最高投资限额，是进行投资控制最基本的依据，因而投资目标的确定应具有严肃性和科学性。投资控制目标应随工程建设过程的进展而分阶段地设置。

2）              在项目的工程建设过程中要有效地进行投资控制，仅有总投资目标是不够的，还需要将总投资进行适当的分解和综合。

2.      费用比较：投资计划值与投资实际值的比较，在项目的各个阶段，应及时收集、汇总费用支出的实际值，要不断地与计划值进行费用比较。在项目的施工阶段，主要是实际投资与合同价的比较。在具体的工作中，应该注意实际投资与实际支出费用的区别。另外，实际投资与合同价在构成方面也可能存有差异，如实际投资可能会增添一些合同价以外的费用，如技术措施费、索赔费用等。

3.      偏差分析：费用比较的结果总会显示出投资计划值与实际值之间存在着差异。

1）局部偏差和累计偏差：（局部偏差一是相对于总项目投资的投资偏差而言；二是相对于已经实施的时间而言）。

累计偏差是一个动态的，局部与累计相将结合，动态和全局控制相结合，在发生费用偏差的时候可以及时的控制。

2）绝对偏差和相对偏差：通过对比来控制和观察并采取相应的措施，依据出现的次数和幅度来寻找相应的控制方法。

4        未完工程的投资预测：施工工程中根据已完工程实际投资的情况以及对偏差原因的分析，对预测的时间点以后各期和全部未完工程所需的投资进行的估计和测算，这样做可以及时的了解整个项目的今后期和最终所需的投资数额，并了解是否会超过原定的项目投资目标。

5        预测的根本目标在于提供决策支持。首先:表现在对投资控制措施或纠偏措施的决策方面。如果预测结果表明，投资目标将被突破，就需要采取适当的纠偏措施，被突破的幅度越大，纠偏措施就应越多、越有力，这样才能在成本上面去的较大的影响。如果出现了投资偏差，但预测结果表明并不会突破投资目标，那就不一定采取纠偏措施，至少不比采取特殊的和极端的纠偏措施，因为那些成本偏差是客观存在的，是允许的。其次，还表现在编制和调整资金的使用计划方面。原有的资金使用计划是按照拟完工程计划投资编制的，它与实际的投资和未完工程的投资预测值之间肯定有差异的，如果这种差异超过一定的幅度，就必须调整资金使用计划。而资金的使用计划是资金筹资措施的依据，只有当资金使用计划合理时，才能既保证项目的顺利施工，又不占用多余资金。

当然，未完工程投资预测的结果与今后的实际投资之间肯定是有差异，但不能因此否定预测的作用，不能苛求预测结果百分百的准确。

所以在预测阶段发现问题就要采取一定的措施对投资进行控制，对不合理的方面进行纠正，如:在项目实施阶段，业主对设计图纸不经济合理的变更，引起的成本增加，在后面的工程结算方面，导致工程结算款的增加。

项目的投资成本出现超支，即费用发生偏差，在费用发生偏差之后就要采取有针对性的纠偏措施，纠偏是对系统实际的运行状态偏离标准状态的纠正。纠偏的措施可以归纳为四个方面，其在项目实施的各个阶段地具体运用不完全相同。

1        组织措施

组织措施是从投资控制的组织管理方面采取的措施。如落实投资控制的组织机构和人员，明确各级投资控制人员的任务和职能分工、权力和责任，改善投资控制的工作流程等。组织措施是其他各类措施的前提和保障，而且一般不需要增加什么费用，运用得当可以收到良好的效果。尤其是对业主原因所导致的投资偏差等可能是首选措施，应予以足够重视。

2        经济措施

经济措施主要是指加强经济工作。它涉及的面较宽，如审核工程量及相应的付款和结算报告，检查投资目标的分解是否合理、是否正确，资金支出计划是否合理、有无保障、与施工进度是否协调，设计修改和变更是否必要、是否超标准，等等。经济措施的运用决不仅仅是项目财务人员的事，而是管理项目的项目经理和各部门经理的管理方法原则是否得当，项目财务人员只是主管资金的拨付进出的最后一个环节，具体的使用方向不是由他们决定的。另外，要注意不要仅仅局限在已发生的费用上。要能分析和预见未完工程的投资发生状况，及时采取预防措施。

3        技术措施

技术措施对于解决项目实施过程中的技术问题是不可缺少的。但是技术措施并不一定是因为发生了技术问题才加以考虑，也可以完全是因为出现了经济问题（如投资偏差较大）而加以运用。采取技术措施控制投资的含义就是深入技术领域研究节约投资的可能。任何一个技术方案都有基本确定的经济效果，不同的技术方案就有着不同的经济效果。如：模板部分工程施工，是采用木模板还是采用九夹板或是采用滑膜，这要看项目的大小和现浇构件的比率，如果是大面积高层的现浇（柱梁板墙），一般可以采取滑膜，如果是多层，那么可以采用九夹板，再或是其他情况的话可以采用木模板。因此，运用技术措施纠偏的关键，一是能够提出多个不同的技术方案，二是对不同的技术方案进行技术经济分析。

4        合同措施

合同措施在纠偏方面主要是工程变更和索赔等方面的合同管理。另外，还应考虑的问题诸如合同结构的选择，以及在合同的条文中应细致地考虑一切影响投资的因素。在出现投资偏差之后，总是有可能采取纠偏措施来减少投资目标的超出，但是有些措施（如取消部分项目乃至全部项目）有时并不能很好的达到纠偏的目的。因此，对于纠偏措施的采用应注意加强预测其采用后效果的工作，应当认识到，投资控制的目标是整个项目建设的目标服务的。

最后需要指出的是：投资控制不是事后把关，也不是事中纠偏，而是立足于主动控制的动态控制，是全过程、全方位的投资控制。

某房地产单位通过划拨获得一片土地 ，决定对该块土地进行住宅小区开发，于是组建本单位人员对开发项目进行可行性研究、市场分析、费用测算和经济评价。4月16日通过自主招标，有A、B、C、D四家单位进行投标。最后只有A单位通过并中标，房地产单位与施工单位与5月10日签订工程承包合同合同约定的不含税合同价为6948万元，工期为420天；合同价中的间接费以直接费为计算基数间接费为12%利润率为5%，A单位在施工过程中，该工程的关键线路上发生了以下几种原因引起的的工程延误：

（1）由于发包人原因，在5月17日的“七通一平”的准备工作没有落实，又没通知承包方，承包方在17日到达现场后，不能进行施工，导致窝工两天。

（2）由于发包人原因，设计变更后新增一项工程于7月28日至8月7日施工（新增工程款为160万）；另一分项工程的图纸延误致使承包人于8月27日至9月12日停工。

（3）由于承包人原因，原计划于8月5日晨到场的施工机械直到8月10日才到场，导致工程进度延误5天。

（4）由于天气原因，连续多日高温造成供电紧张，该工程所在地区于8月3日至8月5日停电超过8个小时，另外，该地区于8月11日至8月20日持续下了特大暴雨。

（5）由于甲方工程师地指令错误，致使已建的两段墙又重新拆除，改用其他材料进行替换。

（6）由于甲方的资金在工程建设的中期出现了问题，承包方在没有及时接到工程款，工程停工15天。

之后由于发包人的原因，还发生很多其他变更本来拟定的含税造价7166万的工程项目，最后实际竣工结算9500万，严重超过了预算。

 

通过上面的案例，本来拟定的7166万的工程项目最后的实际结算为9500万，超出拟定的32.6%，导致最后总造价增加主要有以下几个方面的原因：

（1）自己组建人员，缺乏专业技术人员指导，对项目的可行性分析、市场分析、费用测算和经济评价考虑的不是很全面，最终导致总投资的费用增加。

（2）在前期的准备工作中，准备不足，导致承包方窝工两天，带来人工费用的增加。

（3）对设计进行变更，改变对最初的设计理念,同时对分项工程的图纸供应不及时，致使工程无法连续进行。

（4）承包人的原因致使工程无法顺利的进行，工期推迟，在一定程度上会影响工期，致使工程成本增加。

（5）对不利因素没有很好的进行预测分析,对一般的变更没有进行很好的风险预测。

（6）对项目资金的使用没有合理的规划，让资金在关键的线路上出现短缺，让工期滞后，最后让预计的经营时间推迟，在一定的程度上带来了成本的增加。

（7）设计工作的深度不够导致设计漏项，招标设计文件自身设计不足，对甲乙双方的责任划分不明确。

出现上面常见的现象，我们要进行成本，提高工程质量，必须采取以下措施：

（1）、在前期投资决策时，选择专业技术人员对项目的可行性研究分析、市场分析、费用测算和经济评价进行详细的分析，并拟定一些应对风险情况的应对措施。

（2）、如果发生在关键线路上应该给予乙方的工期索赔和费用索赔，因设计方的原因图纸没有按时供给，甲方与设计单位签订合同的，甲方可以向设计方提出费用索赔，新增的工程项目带来的费用和工期都应该给予施工单位。

（3）、施工方原因导致工期拖延，不能进行工期索赔，由工期带来的总合同的违约责任由乙方承担。

（4）、因为天气原因导致用电紧张，停电超过8个小时，施工方可以向甲方提出工期索赔，出现不可预见的自然因素工期应该给予赔偿，承包方可以提出工期索赔。

（5）、甲方工程师的错误指令，导致工程的费用增加，拆除产生的费用应该计入增加的费用，应由甲方承担。

（6）、由于甲方的工程款没有按时支付，导致工程停工，工期拖延，由此带来的经济损失由甲方承担。

（7）、发包人带来的其他的变更，导致工程费用的增加，甲方原因导致的损失有甲方承担。

为了防止上面的现象的再次出现，管理好项目，降低工程成本，提高工程质量，针 对上面出现的现象有以下措施和方法：

(1)在项目的前期投资决策时，要对开发项目进行过程的分析，前期的项目可行性分析、市场分析、产品定位、费用测算和经济评价，设计阶段要进行重点控制，因为设计决定着工程项目的定向，后面所有的工作都要围绕着这一设计为中心，中后期的施工阶段的管理，是实施阶段的重点，施工现场管理好在设计的指导下也可以节约很大一部分的经济成本。后期的营销策划也有很重要，建好的项目最后还是要通过销售来实现产品的经济价值，所以前期的决策要涉及到这些方面。这样才能够有效的预防前面出现的现象。

（2）、针对前期决策中存在不足的，投资商要有一定的预测能力，对前期的决策中划拨一部分空间，留作后期的变更或者是新增一部分。如：风险金、变更资金占全部投资的百分之几。

（3）、在同乙方签订合同时，合同中要明晰责任范围。

（4）、在施工阶段中，要有一定预测不可抗力带来影响的措施。

（5）、提高甲方代表的专业技术水平和专业技能水平，杜绝因个人指挥错误而带来的费用损失。

（6）、在工程进度款中，要合理的安排自己的拨付，避免因进度款不到位而影响工程进度。

（7）、遵循标准的设计方案，尽量减少不合理的变更。

 

成本控制既是一门科学，也是一门艺术，它是融自热科学和社会科学为一体的综合科学，涉及到工程技术、工程管理、经济学、管理学、规划学、法律知识等，是一个实践较强的综合学科，在工程项目管理成本控制中具有重要意义。本文在写作工程中注重于成本控制的内容、要求，成本控制的步骤和方法研究。随着我国加入WTO后，国内建筑市场逐步开放，商品住宅小区的开发工作趋于规范化、集群化、多元化、综合化，严格对商品住宅小区成本开发的控制是必然趋势，对成片开发的住宅小区如何有效的进行成本控制是一个难题，对具有丰富房地产开发经验的开发商，无疑是一种挑战，加强商品住宅小区的成本控制已经是可持续发展战略的需要，在以后的学习工作中，我将进一步加强自己在商品住宅小区成本控制的实践经验，只有不断的补充完善知识理论体系，最后才能激烈竞争的建筑市场中立于不败之地。 

本文的完成，得到导师孙老师的悉心帮助和指导，写作初期我对毕业论文的格式知之甚少，孙老师帮助我明晰论文格式并且帮助我整理思路，指导我写作的重点和方向，使我在最后的写作中有一个清晰的思路。写作过程中又对我的论文中的问题给予了细心的指导。孙老师一丝不苟、认真负责、不辞辛苦的治学态度、渊博的知识，使我受益匪浅，为我今后的工作和学习打下了坚实的基础。在这里对她表示诚挚的谢意!

另外，我还要感谢那些给予我帮助的朋友、同学，他（她）们对我论文的完成也给予了很大的帮助。同时还要感谢我的家人，是他（她）们的支持使我能够获得这三年的宝贵学习时间。

谢谢所有帮助过我的老师和同学！