核心提示

定位是对项目市场营销过程中的战略、策略、战术等一系列概念问题的明确界定。具有排他性，定位是突出事务最典型、最主要、最关键的特性或核心，因此定位也是整个营销体系中最基本的也是最具决定性的要素。

1、目标消费群定位

目标消费群的核心问题是 " 做什么 "" 怎么做 "， 而这两点都是围绕着 " 为谁做 " 这一主题展开。

房地产市场目标消费群的描述一般要具备七大基本要素：年龄、职业、收入、文化程度、家庭结构、主要接触的媒体、居住生活的区域。

2、产品定位

产品是做给目标消费群的。

产品定位最准确的就是突出自己最大的卖点或独特销售点。定位的要素不宜过多，最多不能超过三个。

3、区域板块定位

板块定位要化不利为有利，寻找潜在的利好。宣传也要善于抓住有利时机。

4、品牌形象定位

品牌形象定位具有更多的是人文或形式上的意味。品牌形象定位要在广告宣传中反复出现是开发商极力渲染和强调的。

产品定位和品牌形象定位是可以合为一体的。要注意把握分寸不要过分渲染，要讲究自然大方不要矫揉造作。

5、价格定位

价格定位的三种方法：

成本加成法即计算出楼盘的总成本，推算出楼面成本，然后再加上百分比的利润即是销售价格。

比较定价法或称为评估定价法，即把项目周边的若干范围之内的可以类比的同类楼盘价格搜集整理。

与本项目作对比，分别在地理位置、临路状况、交通便利程度、周边环境配套、商业氛围的成熟度、产品自身的素质、开发商知名度等十几个大项上百个小项比较定价法即把项目一一打分。

然后加权平均，最后算出本项目的价格定位。

竞争定价法，这种定价法必须有一个可比楼盘，而且开发商要把自己的价格定在相对较低的价位。

6、价格策略定位

价格策略是一个体系千变万化价格，不是死的，应根据市场形式销售进度制定一套能够应变的策略体系。

低价入市，低开高走策略、控制总价策略、付款方式多样化策略、低首付策略、尾盘抬价策略、尾盘降价策略、小步慢跑和小步快跑策略、价格策略定位是一个需要时时调整的东西。

不能一次确定、坚持到底一成不变。

市场是变化的营销策略也是顺势而变，才能利于不败之地。

7、营销主题定位

营销主题的定位要紧扣自己项目的卖点。

既要大气、新奇、响亮、鲜明、又不过分夸张拿大、脱离实际。营销主题既可以从始至终一直贯穿使用，也可以分阶段变换形成系列。

营销主题可以与广告语合二为一，营销主题一旦确定下来，就应该一切宣传品、媒体和工地现场的包装上充分展示，并长期反复展示，直至深入人心、脍炙人口。

8、差异化定位

寻找差异化是营销的永恒主题，没有差异化就很难在激烈的市场竞争中脱颖而出。差异化决定独特销售点，也决定产品的定位，因此项目运作的一开始就应该考虑差异化。

差异化不是简单的为了差异化而差异化、别出心裁、求新求异。是因应市场竞争的需要，也是引导市场需求的一种方法，首先要有道理，符合人之常情。

也要根据项目的实际情况和市场需求的实际，以及开发商自身的情况而确定。

9、开发理念定位

开发理念是一个项目做成什么样子的根本出发点，它体现开发商、策划公司、设计公司共同一致的宗旨，务必在规划设计之初确定下来，并在整个项目运作过程中贯彻执行。

开发理念的定位有很多种类型，难的是把开发理念的定位真正贯彻到底，不折不扣的执行，而不是喊口号。

10、社区风格定位

体现的是开发商、代理策划公司、设计公司对城市发展的责任感和参与意识，体现的是超出利润追求层面的一种城市文明意识。

它将带来一系列的变化，让我们对社区居住生活、物业管理、精神文明、与周边居民关系等等的重新认识。