在房地产合作开发过程中，出于各种原因，合作方可能不会一起“走到最后”并实际清算，而会在达到一个约定的时点/条件（例如项目现金流回正、资金方募集的资金达到需要向投资者兑付的时间节点或项目销售面积达到一定比例时）时，提前实现合作方的退出，不再受到最终的税务清算等相关条件的限制。基于此，模拟清算的安排应运而生。
现在的房地产合作开发、融资合作中，模拟清算的安排也被广泛应用。但说起来容易，做起来却是呕心沥血——模拟清算，绝不仅仅是简单几个字就可以实现的，其从条款起草到实操落地，从清算规则到财务测算，从文字到数字，都面临非常现实、细节甚至是繁琐的处理。
今天，我们就分享我们在项目中的遇到的关于模拟清算的实操经验，供读者参考。
01、什么是模拟清算
（一）概念
模拟清算，并非法律规定的解散清算、破产清算，顾名思义，其是在尚未达到法定清算情形的情况下，通过模拟的方式，按照事先达成一致的逻辑、规则、测算模型预判未来实际进行注销清算时的情况，并基于模拟的结果对项目公司的资产及负债状况进行清理，也即是通过明确模拟清算退出时点如何计算收入、成本、税费等，以提前确认最终合作各方究竟共有多少利润（包括预期可以实现但尚未实现的利润）可以分配，并进而考虑如何分配该等利润（即退出方案），以实现合作方退出。
而模拟清算的核心也就很单纯，就是——“算账”，但“账”的范围却十分广泛，从成本发票的认定、销售收入的认定、待售货值确认、税费清算，到计提费用、风险备用金等，形式也包罗万象，而受到市场波动、政策调整等各项因素的影响，模拟清算的结果与最终的清算结果往往可能出现偏差较大的风险，因此，模拟清算的要求，就是要通过尽可能细致、完美地“彩排”，保证与最终“演出”结果一致。
（二）主要适用情形
模拟清算的安排最主要的适用情形，就是在有提前退出安排的房地产项目合作中，包括：
1. 分账套、分业态、分地块类合作开发
在部分项目中，存在同一项目公司名下有多宗土地或拥有多个开发项目，但无法剥离土地、资产的情况，而合作方与原股东则通过项目公司针对某一期地块、某一类业态进行合作开发。
例如某城市更新项目中，根据专项规划方案项目内存在多类业态，包括住宅、商业、办公、公共配套设施等，而合作方仅针对其中的住宅部分进行合作并进行销售，商业、办公由原股东自行持有。在此类合作中，在项目公司风险隔离、界面切割可控的前提下，一般会在住宅部分销售完毕后进行模拟清算，实现合作方的提前退出，同时将项目公司其他债务问题、税务清算、商业及办公等自持物业交由原股东继续处理。
针对该类房地产项目分账套合作项目，我们已分享过《房地产项目分账套合作的操作要点》，此处不再赘述。
2. 固定投资期限的融资合作
除合作开发外，股权融资合作中也常见模拟清算的安排。
对于信托计划、房地产私募基金、资管计划等，资金方通常只是提供阶段性的融资，而非全周期的开发，因此，投资方通常会设置一个盈利目标，以及一个固定的投资期限，并在达到相关期限/条件后启动退出安排，通过模拟清算，收回投资本金及收益，并向投资人兑付。
02、进行模拟清算的基础
即便模拟清算是最终清算的“彩排”，也需要把“戏台”搭好——即做好各项基础工作。虽然核心是“算账”，但事实上模拟清算的落地高度依赖于事先充分的约定与完善的规则，项目公司的妥善管理、清晰核算、界面隔离，都是完成模拟清算的重要基础。在分账套合作开发类项目中，模拟清算也需要结合相应的安排（例如公司治理、独立核算、权责划分等），方可更加顺畅地落地，具体可见我们发布的《房地产项目分账套合作的操作要点》。
无论是合作开发还是融资，一旦启动模拟清算，都将面临十分复杂、繁琐的“算账”“自查”工作，因此，需要将细致的算账规则、标准、计算方法、认定规则、统计口径等在交易文件中予以前置化约定。
一般而言，模拟清算的条款应当包括：模拟清算的启动机制/处罚条件、成本、收入、税费的计算规则和认定规则、模拟清算的程序、利润分配方案、股权退出（回购）安排、退出后的风险承担、违约责任等。
具体的设置要点及操作方法详见下文。
03、模拟清算的方法与要点
基于前述，模拟清算需要严格按照各方已经确定的交易文件来实施落地，而在落地过程中，还需要注意如下要点：
（一）触发条件
一般而言，模拟清算的启动会以明确的书面形式作出（即发出模拟清算并退出的通知），实践中常见的触发模拟清算的情形包括（下列情形中的比例、金额、时间均为举例，具体情况应当视具体交易安排确定）：
（i）已售（预售）物业的面积达到地上全部可售物业面积的95%；
（ii）已售物业的回款金额达到10亿元；
（iii）原股东出现实质性违约，合作方要求提前退出；
（iv）投资期限届满，需要退出并兑付；
（v）合作的地块已经销售完毕（或已经定向回迁）。
（二）主要要素与涉及的第三方机构
模拟清算所涉及的事项是全面且细致的，除了在财务层面的成本核算、货值测算等，还需要就工程的进度、合同履行、诉讼风险、员工管理等进行研判，因此，事实上需要对项目公司进行自查（或者说是“内部尽职调查”），对各项情况均予以梳理，并整理出详细的情况说明、资产明细、成本明细、合同台账、工程量明细等文件，作为模拟清算的主要依据。
为进行前述自查并确定相关依据，实践中，通常会针对不同的事项设置由第三方中介机构进行中立调查并出具意见的安排。例如：
（i）对于未售物业的货值，可能聘请评估公司进行评估；
（ii）对于资产情况、各种成本，可能聘请会计师事务所进行专项审计；
（iii）对于工程造价，可能聘请工程造价咨询公司出具造价报告；
（iv）对于税费清算，可能聘请税务师进行税费的预清算。
需要注意的是，如果需要聘请第三方机构的，建议在交易文件中约定，由各方在认可的机构池中共同选定，并将该机构池的名单、选定方式明确列出，避免届时因为机构选择而产生争议。
当然，实践中也存在双方不另外聘请第三方中介，将所有的模拟清算规则在交易文件中直接约定的情况，但该安排要求合作各方都具有丰富的操盘经验，能够自行处理所有的清算事宜，且文件的约定足够清晰、准确，能够控制后续的落地过程中产生争议的风险。
（三）模拟清算需要注意的主要事项
通过第三方机构或自行的核实计算，模拟清算需要确定的事项是最终可以分配的利润、净资产。为此，需要相应确认收入、成本、税费，根据具体情况保留风险计提费用，并提前完成项目公司未分配利润的股东分红、完成项目公司股东借款的本息偿还。具体如下：
1. 确定收入
对于已售物业的收入，一般按照已经签订的销售合同约定的价格计算收入，部分未回款或未完全回款的已销售物业，则还需要判断其回款的周期以及回款稳定性。
对于未售物业的货值，则可以通过评估公司评估确认，或按照事先在交易文件中约定的标准（例如以已售同类可比物业在模拟清算基准日前三个月的平均销售单价为准等）予以确认。
2. 确定成本
成本的认定及确认是模拟清算中的高风险事项。一般来说，模拟清算的成本主要包括土地成本、直接开发成本（前期工程费+建安费用+基础设施建设费+公共配套设施费+其他费用）、期间费用（管理费用+销售费用+财务费用）等。
一般来说，成本需要结合已签订的合同、付款凭证、合法票据等资料进行综合认定。而税费由于房地产项目的特点，一般会专项作为一个确认事项（尤其是土增税的清算）。
3. 确定税费
如前所述，模拟清算的“算账”的核心要点即为税费，包括增值税及附加、土地增值税、所得税等，税率按照项目公司所在地政策执行，总税金按照模拟清算总收入和模拟清算总成本分别作为进项和抵扣项进行核算。
4. 考虑其他潜在风险保留计提费用
除了可以确定的成本、收入、税费外，在项目开发过程中，可能还存在其他需要预先计提的费用，例如项目公司涉及的其他诉讼纠纷、潜在债务等，需要根据实际情况判断潜在风险，并考虑从激进、乐观、保守等多种角度对成本进行测算，确认最终的合理成本金额，并在分配前计提备用。
5. 完成项目公司未分配利润的股东分红
一般而言，在模拟清算确定项目公司净资产后，通常会由项目公司原股东回购投资方持有的项目公司股权并支付股权转让对价，从而实现合作方的退出，故为了避免项目公司仍存在未分配利润使得项目公司股权价值评估过高，最终导致股权转让时的企业/个人所得税的税负过高，在模拟清算退出之前，应先完成项目公司未分配利润的股东分红。
6. 完成项目公司股东借款的本息偿还
为了实现模拟清算时投资方的完全退出，以及出于税务筹划目的增加项目公司的可抵扣成本，在模拟清算退出前，项目公司的股东借款（如有）均应提前到期，由股东提前偿还股东借款本息。
04、模拟清算后的退出安排
模拟清算的目的，是在项目净资产尚未最终确定的情形下，双方按照约定的计算方式得出项目公司的可分配利润、净资产，并为后续的退出方案提供依据。因此，模拟清算完成后，还需要依据模拟清算的结果进行相应的退出安排。
（一）股权转让
1. 股权转让对价
一般而言，在模拟清算安排下，投资方持有的项目公司的股权的转让对价=投资方持有的项目公司股权比例×项目公司股权市场公允价值。而项目公司股权市场公允价值=退出时点项目公司的实缴注册资本+以模拟清算基准日确认的项目公司预结算可分配利润。
如前所述，确认项目公司的预结算可分配利润需要明确三大要素：项目销售收入、项目建设成本、项目税费——因此，在模拟清算基准日，会假设项目公司的所有物业已全部实现销售收入（包括未售面积），项目所有建设成本已扣除，项目所有税费均已清缴。
如存在分账套合作的情形，一般来说，该等股权权益的范围应当限定于合作资产（即不包括分账套合作情况下的非合作资产），如存在多层股权结构安排，还可能出现两次甚至多次逐层向上模拟清算，最终方可实现投资方退出的情形。
另外，通过公允价值回购合作方所持有的项目公司股权是模拟清算安排下最常见的退出方式，尽管也存在倾斜分配利润并平价回购股权的方式，但因各地税局认定不一（例如部分地区税局认为超出股权比例部分的分红属于营业外收入，应当征收企业所得税），本文不再讨论。
2.股权转让的节点
股权转让对价的确定是转让的前提，因此一般会约定在完成前述模拟清算工作并确定股权转让对价后的一定期限内支付股权转让对价，并办理完成工商变更登记手续。
（二）责任追索
对于投资类项目，由于资金方通常仅是提供资金支持，对项目开发、运营主要是监督管理，而非实际操盘，故通常情况下，在退出后不会再针对退出前的事项承担任何责任，所有的风险都由原股东承担。
而在合作开发类项目中，合作方与原股东是在项目公司内部进行的界面切割，对外仍然需要以项目公司名义承担责任，所以即使通过模拟清算实现退出，但仍然可能存在退出后，因为合作方开发的物业产生纠纷的风险（例如合作开发的住宅类物业后续的交付、整改、质量保修、产权证办理等）。所以如果从原股东的角度出发，可以针对该类风险的处理机制进行设计，例如要求在投资方模拟清算退出前的可分配利润中或投资方的股权转让价款中预留一部分风险储备金，并约定，如果因为合作方开发的物业导致项目公司损失，由合作方承担全部责任。
05、模拟清算可能存在的争议
如前所述，模拟清算的核心在于“算账”，故其核心的争议点也在于货值的核定、成本的核算以及税费的计算与承担方式。
从投资方的角度而言，“算账”方式约定不清，可能导致投资方的收益“算少了”或者成本“扣多了”，无法按照预期的收益测算获利退出；从项目公司原股东的角度而言，“算账”或退出方式约定不利，可能导致投资方获取收益之后“事了拂衣去”，而项目公司原股东却需要为项目公司无法获得实质回款、后续潜在纠纷以及出现的变数而“背锅”。因此，对模拟清算及退出时可能存在的争议提前安排，获取一个相对公平的计算及退出方式，便尤为重要。
（一）收入、成本的认定方法
对于货值收入的认定，由于存在回款不及时、退房等情况，收入的认定存在一定程度的波动，因此，选定模拟清算的基准日，并就回款的可行性、周期进行研判也是必要的，另外，尽管对于未售物业的货值测算可能由第三方评估机构进行评估，但仍然可能出现各方持不同意见，以及因市场因素、政策因素导致货值波动的情况，导致各方对评估结果、既定的计算规则不满的风险。
而成本的认定则更容易出现争议，由于成本需要结合已签订的合同、付款凭证、合法票据等资料进行综合认定，如存在高额溢价、无票据费用的，则合作各方可能对于该等成本的计算与认定可能产生争议。同时，由于合作开发过程中，可能会委托关联方进行施工、提供服务，并为税务筹划之目的做大成本，而对于该等成本的认定，也可能存在争议。
实践中，为避免争议，亦存在投资方要求按照固定金额计算成本或者限定每一类成本的比例的模拟清算方式。
（二）税费的认定及承担
房地产开发项目的税费是收益测算的重点，而部分税费（例如土增税）需提前进行预缴，在项目实际清算时进行汇算清缴，多退少补，但实际情况也存在前期多缴税、后期无法退税的风险，且各地的税局可能均存在特别处理，土增税等税费的清算核定也十分复杂，故模拟清算的结果和最终汇算清缴的结果出现差异也难以避免，因此，当合作方（资金方）通过模拟清算退出以及最终清算时，都可能就税费认定、承担问题产生争议，并可能在模拟清算时因为税费的计算无法达成一致而导致项目拖延，甚至无法提前退出。
而且，在模拟清算退出的情况下，如果后续主管部门对税费的计算与模拟清算的结果存在差异，可能导致合作方最终实际承担的税费高于/低于模拟清算时计算的合作方实际承担的税费，如未能提前做出安排，后续各方亦可能就此产生争议。
（三）违约风险
模拟清算的基础建立在项目顺利开发、合同均顺利履行的前提下，如果因为原股东原因（例如操盘不当、合作界面隔离不当、债务混同等）导致项目公司出现纠纷，可能导致合作方也无法按照原有的约定完成开发建设并启动模拟清算，导致合作方难以退出。
因此，在分地块或分业态合作模式中，合作各方应严格区分各自的合作界面，通过独立核算、分设账套等方式，对项目公司发生的债权债务按照实际发生所属区域予以划分，以便进一步厘清各自的权责义务。
