随着我国经济的快速发展，房地产评估行业也在不断地壮大。房地产评估过程中会受到诸多市场因素的影响，所以房地产评估需要随时根据市场的变化，实时地调整评估措施。同时房地产评估也存在着一定的风险性，估价机构及估价人员要需要承担一定的经济责任和法律责任。对于房地产估价行业来说，如何规避房地产评估执业中存在的风险，是首要解决的问题。本文针对房地产估价中存在的风险与防范，结合实践的经验，展开简要的分析，对房地产评估行业的发展具有一定的指导意义。
房地产评估是指专业房地产估价人员，根据特定的估价目的，遵循公认的估价原则，按照严谨的估价程序，运用科学的估价方法，在对影响估价对象价值的因素进行综合分析的基础上，对估价对象在价值时点的价值进行估算和判定的活动。房地产估价是科学与艺术的有机结合，把客观存在的房地产价格揭示、表达出来的过程。
随着我国房地产市场的日趋成熟，房地产评估作为涉及政府和社会各方面重大经济利益的社会中介服务行业，日益为大众认识和接受，并取得了长足的发展。自1995年开始，建设部和人事部先后组织了多次房地产估价师执业资格考试，为我国房地产评估业的发展培养了一批专业人才。作为市场经济条件下不可或缺的社会中介行为之一的房地产估价工作，在市场经济发展中发挥越来越重要的作用。
所有经济活动都具有风险性，房地产评估活动和其他经济活动一样具有一定风险性。房地产评估活动会对社会很多方面产生各种各样的影响，不仅对评估机构和估价人员带来风险，而且会对政府、经济活动涉及利益各方带来不同的风险，所以在房地产估价中，估价机构及估价人员需要承担一定的经济责任和法律责任。
房地产估价中存在存在哪些风险及如何防范？下面就房地产评估机构、估价人员面临的风险及其防范措施作如下探讨：
一、房地产评估的风险
一个合格的估价执业人员应该具有辨识估价风险的能力，在估价操作的整个过程中，估价风险随时存在，估价人员必须仔细辨别估价项目中可能存在的风险。辨识风险即要正确分析房地产评估风险产生的原因,房地产评估机构及其执业人员面临的房地产评估风险大致分两大类：①外部风险，即估价人员及估价机构以外的原因，是由于房地产估价与其市场价值紧密相连的特性形成的风险；②内部风险，风险的存在来自于房地产评估机构内部及房地产估价人员本身。
（一）外部风险
房地产评估的是市场价格，它是评估人员根据评估目的，遵循估价原则，按照估价程序，选用适当的方法，并综合分析影响房地产价格因素的基础上，对房地产在某一估价时点的客观合理价格作出的一种估测、判断。由于影响房地产价格的因素较多，如政府产业、经济政策等，评估人员对这些因素对房地产价格的影响方向、幅度预测，在实际把握中难以做到完全准确，评估价格与理论价格之间存在一定的差异是不可避免的，这就决定了评估工作的风险性，即外部风险。主要表现在以下方面：
1、政府法律及经济政策引起的风险
（1）尽管可以对政府的法律、经济政策的变化进行预测，但风险依然存在。国家会根据市场经济发展的需要针对房地产市场发布政策进行调控，国家调控政策一旦收紧或放松，就会引起房价的下降或上涨，此外还有一个政策对房地产价格影响滞后的问题，需要估价人员依靠自身的判断能力去掌握政策的影响时间和程度，否则必然会使估价结果偏离市场价格。
（2）不确定的法律或政策环境。国内各地都有各自的地方行政规章制度，如产业政策、税收政策、城镇分等定级等，在当地都发挥着很大的作用。但是，由于地方保护主义的影响，这些地方行政性规章并没有全部公布，而且随着经济的发展，相关规章的内容往往会很快修改，评估师也无法及时获得。那么对地方政策掌握程度有限，就会产生严重高估或低估了房地产价值的风险。
（3）由于某些政策的变化，对房地产价值产生的经济性贬值是巨大的，估价人员如果未进行充分的市场调查，轻率确定经济性贬值率或贬值额，甚至未予考虑经济性贬值因素，就会导致评估价值失实。
2、经济风险：所谓经济风险是指经济形势短期内发生了巨大变化。经济形势短期的巨大变化，会带动房地产市场的上涨或下跌，使得估价结果与市场价格产生了较大偏离。这种变化是任何估价师和经济利益各方都不愿意看到的情况，也不是估价师能够预测的，但是这种结果会对社会经济稳定产生不利影响，而且可能会直接给房地产经济活动某一主体带来经济上的损失。
3、业务风险：即估价业务带来的风险。房地产估价主要是对房地产权益的估价。一方面估价委托人或权利人对估计对象权属资料或实物状况提供失实，另一方面，估价机构接受业务时，未仔细审查业务的可行性或后期技术失误，都会给估价机构及估价人员带来风险。
（1）由房地产产权登记制度不完善带来的风险。由于委估房地产产权不明晰，产权证明文件不完整、不合法或已过期、或未记录他项权利登记（如委托房地产已被质押、抵押、担保等事实），致使估价值失实，这些都是由于产权权属方面的缺陷对房地产价值产生影响的风险；
（2）委估房地产未经共有权利人的书面同意就单方面估价，而造成经济纠纷；
（3）在未明确委估房地产是所有权，还是使用权，特别是房地产的取得方式未确定是出让、转让、划拨，还是国有或集体之前就盲目予以估价，导致房地产权属不清，估价值不实，也极易引发法律诉讼；
（4）估价委托人对于估价对象的实际状况故意隐瞒或提供虚假的权属资料及估价对象，属于一种违法的欺骗行为，产生这种情况，估价人员和估价机构都要面临着巨大的风险。
4、估价理论未形成严密的体系，未被社会广泛理解所造成的风险。
（1）由于我国统计资料的发布存在不系统、不完全、严重滞后的问题，给估价操作带来难度，也易造成选用的依据不充分，或已过期，造成估价值偏离市场价值而引发的风险。
（2）行政机关强行参予估价，甚至领导出面“指导”估价，使估价人员无所适从，严重影响了估价结论的公正性；
（二）内部风险
经济的迅速发展为评估师提供了前所未有过的广阔市场，但同时，各种各样的经济活动也对评估师提出了更专业、更综合的要求。传统的知识结构、执业经验和执业方式已不能完全满足市场高质量的要求，如果不能对新兴专业知识及更新的相关法律政策的及时了解，必然会造成估价风险。具体主要表现在以下方面：
1、技术风险
房地产估价基本估价方法有成本法、收益法、比较法和假设开发法。估价人员需根据估价对象的类型及估价目的选择合理的估价方法，采用正确的技术路线，选择合理的参数进行测算，得出合理的评估价值，这就要求估价人员有一定的专业水平和准确地判断能力。估价人员专业水平不一，如果估价人员估价方法选取不合理、参数选取不合理及测算过程有误等都会造成估价结果的偏差，产生一定的估价风险。因此，估价技术是房地产估价中的一个风险源。
2、评估机构管理的风险
从评估公司角度而言，估价风险应主要通过评估公司的管理加以控制。评估公司对业务来源、工作程序、报告质量、财务等方面如果不能严格有效的控制，必然会加大风险的可能性。诸如公司业务来源没有充分了解其可行性；公司的公章管理混乱；报告不能严格审核没有把报告中的问题控制在公司内；公司没有定期的对技术人员进一步进行培训提升等。此外，由于行业垄断，信息资源独享，造成信息资源失真，这也增加了机构风险。
3、评估师执业能力的风险
房地产估价在我国是一新兴而又对专业技术要求较高的行业。它不但要求估计师熟练掌握估价专业知识，而且还要求估价师具备广泛的经济、法律、金融、财务、管理等方面的知识。由于评估人员执业水平的高低，对评估方法、评估原则、评估参数及评估对象及相关因素选择及评估信息资料真实性的甄别、价格含义的把握等都将影响评估结果的客观性，评估人员执业能力和经验不足都将增加执业能力风险。
4、评估师职业道德的风险
房地产评估是公正性的独立中介服务行业，评估人员在执业过程中，应恪守职业道德，遵循合法、独立、公正、客观原则。在实际操作中，一方面一些评估机构和个人为某种利益或其他原因提供虚假报告，导致评估结果失真，对相关利益主体产生影响；另一方面，一些评估机构为取得评估业务，采用不正当的竞争手段，竞相压价，形成恶性竞争，损害行业健康、良性地发展。综上所述，职业道德意识淡薄是职业道德风险产生的主要原因。
5、评估师工作态度的风险
客观严谨的工作态度是评估师执业的基本准则。在执业中，估价人员工作态度不认真，未能谨慎地审查估价委托人提供的估价资料，未能认真地对估价对象进行实地踏勘，或对法律、政策等问题对估价结果的影响没有认真的考虑，都是造成执业风险的一个重要来源。在没有熟悉估价对象有关资料及实物状况的情况下盲目估价就会导致估价结果失实。估价人员与估价委托人有利害关系没有回避，也会使估价结论失去公允性，从而发生经济纠纷的风险。上述情况都会因为估价人员工作态度引起执业风险。
二、建立和健全房地产评估风险的防范机制
房地产估价是与变化的市场环境联系在一起，严格地讲，无风险的估价业务是不存在的，要想完全规避风险，一点不受风险的威胁也是不现实的，问题的关键是我们如何最大限度地降低、减少风险的发生。针对以上风险，建议采取以下一些防范措施：
（一）改善执业环境
要逐步建立和改善一个完善的执业环境，让估价机构真正做到独立、客观、公正地执业。政府的相关部门及房地产估价协会应在其中发挥重要的作用，一方面应制定符合规则的评估业相关的法规、行业标准，对行业实行监督管理、惩处违法违规行为，创造公开透明的市场竞争环境；另一方面，应加强服务功能，整合评估业信息资源，真正实现信息资源共享，创造和维护公开、公平的良好执业环境。
（二）健全内部质量控制体系，加强外部监督机制
要有效降低评估风险，还有赖于内部、外部的双重控制和监督。一方面评估机构应建立、健全完善的内部质量控制体系。首先，承接业务要谨慎，一定要对估价目的、估价范围、价值时点等进行充分了解，对客户提出的不合理要求要进行专业解释，客户不能接受正确估价的业务要拒绝。同时，对于不同的估价对象，要确认安排能胜任的估价人员，确保估价业务高质量的完成。其次，在项目实施过程中，一定要遵循执业规范，做到取证充分、适当，底稿完整，记录详尽。第三，估价机构要建立审核制度，审核制度不仅可以及时纠正报告存在的问题，而且可以提升估价师的专业水准，从而有效地降低评估风险；另一方面房地产估价协会必须加强对行业的统一管理和监督职能，对评估机构和估价人员作定期和不定期的检查，对发现的违法违纪行为要坚决查处，促进整个评估行业水平的提高。
（三）提高估价人员的的专业水平
一名合格的房地产估价师不仅要求熟练掌握评估专业知识，而且还必须了解与之相关的政治、经济、法律等，以丰富自己的知识层面，处理各种错综复杂的评估项目，只有不断学习新知识、新技术，才能满足快速发展的市场需求。此外，评估人员只有不断的学习、借鉴国际评估业所采用的评估方法和技术，才能跟上经济全球化的步伐，尽快与国际评估标准接轨。评估机构也应加强估价人员专业知识的培训，由有经验的评估师定期进行实践技巧的指导；对新的政策、法律或案例，能及时进行讨论研究，以更新评估师的知识结构，一名合格的估价师只有不断地用知识丰富自己的头脑才能在执业生涯中做到游刃有余。
另外，房地产估价协会在这方面应发挥其管理作用，有计划地开展评估师的后续教育工作和组织对外交流、学习，严格考试、考核和年检工作，对不合格者应予以取消执业资格。房地产估价师只有给社会提供高质量、全方位、多层次的专业服务，才能有效地防范由于执业能力所带来的风险。
（四）强化评估人员的职业道德意识
一名优秀的估价师即使具有房地产估价的扎实的理论知识、丰富的实践经验，但如果没有良好的职业道德，不仅评估出的价值难以客观公正，会损害估价利害关系人的合法权益，而且会借着估价这种“公正”的外衣扰乱房地产市场秩序，甚至与估价委托人“合谋”坑害第三方的合法权益。职业道德要求房地产估价师以良好的思想、态度、作风和行为去完成房地产估价工作，即在房地产估价活动中应当做什么，不应当做什么；应当怎样做，不应当怎样做。目前，房地产评估行业对估价人员从业职业道德要求的依据是《城市房地产中介服务管理条例》、《房地产估价师注册管理办法》，地方房地产估价协会也应制定适合地方的职业道德规范，树立良好的职业道德风尚，降低职业道德风险。
三、小结
房地产估价作为一个专门行业，在市场经济的发展过程中发挥着不可或缺的作用，作为房地产估价的主体，房地产估价机构及估价人员，应当为社会整个估价行业的发展，为自身的生存而努力奋斗，充分发挥专业人员的专业作用，使估价行业久盛不衰。对房地产估价中客观存在的风险，估价人员持正确的态度，客观对待，既不惧怕风险，又不轻视风险。估价人员要正确认识风险的存在及产生的根源，做到有的放矢，认真控制估价过程中风险发生的每一环节，使风险和可能发生的经济损失降低到最小。同时，在房地产估价过程中，估价机构及估价人员要掌握更多与估价有关的法律知识，学会用法律来保护自己，这样才能保护自己的声誉和利益，得以在估价行业中更好地发展！
