有人说，房地产行业是个没太多技巧的行业。不管你是否认同这句话，房地产近几年野蛮粗暴的经营确实让人觉得技巧无用，但现在，改变正在水面下酝酿。
房价横盘时代，营销工作要求快、准、狠。尽量少走弯路，不要浪费时间。浪费时间错过最佳销售时期，将会非常被动。
01 产品定位和策划阶段草率
营销、营销，营在前销在后。所有的产品的营销的基本准则是产品设计、产品打造，有了好的产品然后是推广、销售，产品好了销售就容易了，产品有问题再推广、再推销也不好卖。
房地产产品也是一样的，好产品客户认同，不要推销，好产品自己会说话。
房地产产品设计策划至少遵循以下4个方面：
（1）尊重市场和目标客户需求，产品设计面积、总价客户要能承受，控制总价是户型设计的第一要素；
（2）在利润最大化和满足市场需求之间寻找平衡点，产品设计要有多套方案供评价和选择；
（3）配套和服务是产品竞争力绝对的核心之一，户型设计再好、价格再便宜，没有应有配套和服务，项目也难以有持续竞争力；
（4）产品户型设计要丰富，一方面可以满足市场不同经济能力客户的需求，另一方面在市场竞争压力大的时候，低总价的产品更具竞争力，可以保住项目的售价。
02 只有销售，没有策划
近年来房地产营销渠道发力，卖得好项目非常多。
但是在家家都在搞渠道，人人在做全民营销和全方位拓客的情况下，客户对于派单、电话销售已经不胜厌烦了。
这是谁在搞小清新的有创意的推广、活动，反而更能赢得客户关注。
有创意、有新意，能让客户与项目亲密接触的推广宣传和活动策划，是在房地产营销工作中必不可少的，千万别丢了。
有诉求、差异和有卖点的推广宣布，能让项目在客户心目中的价值感树立起来，从竞争中能够非常好的区分你和别人项目的差异化。
03 只想提价不考虑价值提升
多数项目卖得好的时候就想提价销售，卖不好的时候就知道打折。价格永远是价值的体现，产品没有溢价的空间，市场好的时候可以随行就市提高价格，但市场不好的时候只能打折。
配套、环境、景观、产品创新、科技智能、空间舒适度、客户的层级等都是可以提升项目价值方面，总体来说就是你有什么卖点，值得客户愿意掏钱或掏更多的钱来买。
04 没有从一而终的营销策略
多数项目没有一套从项目开始到结束有策略、有计划的营销模式，都是根据市场政策、周边竞品和客户需求来制定自己的营销计划，而且变动性非常大。
房地产横盘时代地产营销核心是抓客户、抓市场，在市场中要有主动权，推盘速度要快、营销要精准能抓住客户痛点和痒点，懂得突破市场中竞争格局。不论市场好与坏，我都能按我的计划完成销售目标，引领市场，形成风向标。真正好的营销应该是激发市场的需求，挖掘市场中购买力，让同行都又爱又怕。
05 营销制度和管理落后
现在各项目都在做大规模拓客、网络营销、全民营销，但效果好坏只有自己知道。为何别人家在操作都有效果，自己操作效果不佳呢？任何的营销策略不仅仅是怎么做的问题，还有如何确保有效性，所以一个营销策略确定怎么做，后面是一套完善确保有效性的营销制度和管理体系。房地产营销越来越难做，因为你能想到的策略人人都在做，未来能确保房地产营销能做好的核心是营销管理制度和管理体系的建设和完善。
06 只重结果不重过程
可以说90%以上的项目营销管理和考核是针对营销团队的销售结果，这么做是没有错。但是往往得不到一个好的结果，因为90%以上的项目和公司从来不问营销工作的过程。一个好的结果，必须要有一个好的过程保证。管理管理者在管理项目的营销工作时，每天都在考核和监督营销团队的工作，细化到每天有效到访量，有效拓客量等。根据有效客户量转到访量转成交量之间的关系，每天把拓客和到访量先保证了，成交量自然到时间就能保证。而且坚持做3个月到半年团队就形成习惯，后面的营销管理工作就轻松了。
07 团队管理只考核不激励
现在营销团队和销售团队越来越难管，多数人把它归结为90后太多了，90后不会得吃苦。一支营销团队应该是充满激情和活力的，有内在文化和精神所在。不论是70后、80后或90后，甚至是00后，都有核心诉求和价值观。目前多数优秀的地产营销团队中就有大量的90后，我们用90后去向前冲，用80后去管理，70后做为团队保障。90后在销售和营销方面也许并不成熟，但有大量的想法和创意，我们让他们发挥、让他们去想像，然后帮助他们落地和实现。所以在我们团队中90后做销售管理的，也大有人在。
团队管理应该是内在有文化和精神，外在有激励和考核。用文化、精神和愿景去吸引优秀营销人才，用激励和制度让人人去发挥其作用和价值，用考核机制确保团队的业绩。
