验收程序问题

县级以上地方人民政府城乡规划主管部门按照国务院规定对建设工程是否符合规划条件予以核实。若未经核实，则程序欠缺，不得组织竣工验收。

根据建筑实际情况，向消防部门咨询，确认是否需要消防部门验收。

施工单位须先进行自行检查评定，提供自检评定报告后再进行竣工验收。

施工质量问题

未按规范要求安装安全玻璃。

窗户周围未进行注胶。

窗户窗扇密封条角部断开，窗外框密封条未注胶。

窗户窗扇无托块、窗户压条损坏；窗户开启、关闭不灵活。

入户门无标识标牌、未注胶，开启有异响。

墙体抹灰出现开裂、空鼓现象；后补抹灰与原抹灰色差过大。

砖拼缝不顺直，内部出现空鼓；地砖错台、高低差过大。

板下抹灰不平整，阴阳角不顺直。

保温一体板未设防火隔离带。

电箱分户箱未做标识。

强电箱箱门、箱体未做接地线。

弱电箱内未穿线、无标识。

卫生间地漏找坡坡度过小。

管道井内涂料未施工；管道井门松动。

室外埋地生活热水管、室内供热管道未法兰连接。

卫生间板下未做抹灰。

屋面防水出现空鼓、损坏渗漏。

天沟防水层上无压顶。

工程资料问题

开工测量资料记录签字不全。

实验仪器报验不全。

工程变更文件签字不全。

施工气象情况填写不完整；字迹潦草；他人代签；格式不统一；与监理日志不一致。

竣工验收前未完成全部分部工程验收。

属于《特种设备安全监察管理条例》监察范畴未做质量控制资料 （不属于项目部管理分部工程） 。

作为分部或子分部工程的室外电气工程、室外给水管网、 室外排水管网、室外供热管网、火灾报警及消防联动系统、送排风系统、防排烟系统质量控制资料缺少。

工程质量问题

建设方与施工方、发包方与承包方须按以下内容作为依据：

国家有关法律、法规和规章制度；

国务院建设行政主管部门、省、自治区、直辖市或有关部门发布的工程造价计价标准、计价办法等有关规定；

建设项目的合同、补充协议、变更签证和现场签证，以及经发、承包人认可的其他有效文件；

其他可依据的材料进行工程量计算，避免扯皮纠缠不清。

完成工程设计和合同约定的各项内容。

施工单位在工程完工后对工程质量进行了检查，确认工程质量符合有关法律、法规和工程建设强制性标准，符合设计文件及合同要求，并提出工程竣工报告。工程竣工报告应经项目经理和施工单位有关负责人审核签字。

对于委托监理的工程项目，监理单位对工程进行了质量评估，具有完整的监理资料，并提出工程质量评估报告。工程质量评估报告应经总监理工程师和监理单位有关负责人审核签字。

勘察、设计单位对勘察、设计文件及施工过程中由设计单位签署的设计变更通知书进行了检查，并提出质量检查报告。质量检查报告应经该项目勘察、设计负责人和勘察、设计单位有关负责人审核签字。

有完整的技术档案和施工管理资料。

有工程使用的主要建筑材料、建筑构配件和设备的进场试验报告，以及工程质量检测和功能性试验资料。

建设单位已按合同约定支付工程款。

有施工单位签署的工程质量保修书。

对于住宅工程，进行分户验收并验收合格，建设单位按户出具《住宅工程质量分户验收表》。

建设主管部门及工程质量监督机构责令整改的问题全部整改完毕。

建筑工程竣工验收监督（由监督站实施）

竣工验收申请需向质量监督站提供如下竣工验收资料：

已完成工程设计和合同约定的各项内容；

工程竣工验收申请表；

工程质量评估报告；

勘察、设计文件质量检查报告；

完整的技术档案和施工管理资料（包括设备资料）；

工程使用的主要建筑材料、建筑构配件和设备的进场试验报告；

地基与基础、主体砼结构及重要部位检验报告；

施工单位签署的《工程质量保修书》；

监督站在审查工程技术资料后，对该工程进行评价，并出具《建设工程施工安全评价》；

监督站在收到工程竣工验收的书面通知后（建设单位在工程竣工验收前7天把验收时间、地点、验收组名单以书面通知监督站，另附《工程质量验收计划书》），对照《建设工程竣工验收条件审核表》进行审核，并对工程竣工验收组织形式、验收程序、执行验收标准等情况进行现场监督 。

建筑工程竣工验收程序

单位工程竣工质量竣工验收应具备的条件：

完成工程设计和合同约定的各项内容；

有完整的技术档案和施工管理资料；

有工程使用的主要建材、构配件和设备的进场试验报告；

有勘察、设计、施工、监理等单位签署的质量合格文件；

有施工单位签署的工程保修书；

有重要分部（子分部）中间验收证书；

有结构安全和使用功能的检查和检测报告；

初验时建设各方责任主体提出的责令整改内容已全部整改完毕。

各专项验收及有关专业系统验收全部通过。

规划部门出具的规划验收合格证；

公安消防、环保检测、防雷、燃气、电梯、人防、节能等部门出具的验收意见书或验收合格证；

建设单位已按合同约定支付工程款；

建设行政主管部门及其委托的监督站等部门责令整改的问题已全部整改完成

有单位工程施工安全评价书。

建设项目初验阶段：

单位工程竣工质量初验应具备的条件

单位工程完工经施工企业（总包）组织预验收合格，工程基本达到竣工验收条件；

所含(子)分部工程的质量均验收合格。

工程质量控制资料完整。

主要功能项目的抽查结果均符合要求。

有关安全和功能的检测资料应完整。

单位工程初验由监理单位组织，施工、设计和业主等单位参加。

对于商品住宅的，由建设单位组织专家验收组成员进行商品住宅分户竣工质量验收核查；

参加初验的人员应当按照各自的专业分工对工程实体进行认真检查，尤其是对一些常见的质量问题要重点检查；针对检查中发现的问题提出整改要求，明确整改方案和整改期限，并形成初验会议纪要；

初验后，施工单位应组织力量对初验发现的问题逐条进行整改，整改完毕后，写出整改报告。监理单位应对整改过程认真进行监督，并确认每个问题都已整改落实后，方能在整改报告上签署意见同意竣工验收。力争使工程实体质量问题在初验阶段得以全部解决。

建设项目专项验收阶段：

由建设单位负责向政府有关行政主管部门或授权检测机构申请各项专业、系统验收：

专业、系统验收内容：

1）人防验收；2）公安消防验收；3）规划验收；4）环保检测；5）建筑节能验收；6）电梯验收；7）锅炉系统验收；8）智能建筑验收；9）燃气验收；10)电力验收；11）防雷验收；12）供水验收；13）市政排水；14）电信验收。

各部门进行现场踏勘及资料审核并提出需整改的相关问题后，建设单位组织实施整改，得到各部门认可后，由各部门分别出具认可文件或准许使用文件（在时间紧张的情况下，可与上一步同步进行）

房屋建筑工程经竣工验收合格，并取得燃气、消防、电梯专项验收合格证明文件或者准许使用文件后，方可投入使用；

填写相关资料

单位工程质量经检查后，填写《单位（子单位）工程竣工验收记录》，《单位（子单位）工程质量控制资料核查记录》，《单位（子单位）工程安全和功能检验资料核查及主要功能抽查记录》，《单位（子单位）工程观感质量检查记录》，《分部（子分部）工程验收记录》初验质量核查情况；

对于商品住宅的，并由监理单位在《住宅工程分户质量验收表》中签署验收意见；

施工单位编制《建设工程竣工验收报告》报送监理单位、建设单位签署意见。

监理单位编制《工程质量评估报告》提交建设单位；

勘察单位编制《勘察文件质量检查报告》提交建设单位；

设计单位编制《设计文件质量检查报告》提交建设单位；

建设单位：

取得规划、公安消防、环保、燃气、人防、节能工程等专项验收合格文件。

技术监督出具的电梯验收准用证及特种设备备案证书。

提前15日把《工程技术资料》和《工程竣工质量安全管理资料送审单》交监督站， （监督站在5日内返回《工程竣工质量安全管理资料退回单》给建设单位）。

工程竣工验收前7天把验收时间、地点、验收组名单以书面通知监督站。

建设项目竣工验收阶段：

由建设单位负责组织实施，工程勘察、设计、施工、监理等各参建单位参加。

竣工验收会议议程：

工程施工、监理、设计、勘察察等各方的工程档案资料摆好备查，并设置验收人员登记表，做好登记手续。

由建设单位组织四方(业主、监理、设计、施工)进行单位工程竣工验收，并主持验收会议（建设单位应做会前简短发言、工程竣工验收程序介绍及会议结束总结发言）。

建设、施工、监理、设计、勘察单位分别书面汇报工程项目建设质量状况、合同履约及执行国家法律、法规和工程建设强制性标准情况。

验收组审阅建设、勘察、设计、施工、监理单位的工程档案资料。

验收组和专业组（由建设单位组织勘察、设计、施工、监理单位、监督站和其他有关专家组成）人员实地查验工程质量。

专业组、验收组发表意见，分别对工程勘察、设计、施工、设备安装质量和各管理环节等方面作出全面评价；

验收组形成工程竣工验收意见，填写《建设工程竣工验收报告》并签名（盖公章）。（注：参与工程竣工验收的各方不能形成一致意见时，应当协商提出解决的方法，待意见一致后，重新组织工程竣工验收。）

竣工验收中重点检查如下资料的完整性

单位工程预检记录

单位(子单位)工程质量控制资料核查记录、单位(子单位)工程安全和功能检验资料核查及主要功能抽查记录、单位(子单位)工程观感质量检查记录

单位（子单位）工程质量竣工验收记录

涉及安全和功能的试验、检测资料

建设工程竣工档案预验收意见

单位工程室内环境检测报告

规划验收认可文件

建筑工程消防验收意见书

勘察、设计、监理、建设单位出具的对工程的评价或验收文件

法规、规章规定必须提供的其他文件

工程其它必备资料：

单位工程质量综合评（核）定表

质量保证资料核查表（施工单位、监理单位各一份）

单位工程质量分部汇总表

地基与基础质量评（核）定表

主体工程质量评（核）定表

屋面工程质量评（核）定表

工程结构质量抽样检测报告

公共建筑使用、维护说明书、建筑工程保修书

无使用功能质量通病住宅工程评定表，住宅质量保证书，住宅使用说明书。

十八项使用功能检测表

工程竣工报告

核查验收组分为三部分分别进行核查验收：

核查工程实体质量。

执行强制性标准检查：

重点核查与安全和使用功能相关强制性条文,如公共和居住建筑的无障碍实施情况、儿童活动场所的栏杆构造、宿舍建筑的楼梯及走道总宽度，公共出入口防护、住宅窗台防护措施、门窗工程安全玻璃的使用、铝合金窗的限位及防脱落装置等；

相关法律（法规、规范性文件）及设计文件执行情况检查；

主要功能抽查：

重点抽查涉及安全和使用功能项目，如防水工程的淋(蓄)水试验、给水管道的压力试验、建筑电气的漏电测试检测或接地电阻测试、通风空调的漏风量测试或温湿度测试等；

观感质量抽查

检查工程建设参与各方提供的竣工资料。

对建筑工程的使用功能进行抽查、试验。

竣工验收通过：

对竣工验收情况进行汇总讨论，并听取质量监督机构对该工程质量监督情况；

形成竣工验收意见，填写《建设工程竣工验收备案表》和《建设工程竣工验收报告》，验收小组人员分别签字、建设单位盖章；

当在验收过程中发现严重问题，达不到竣工验收标准时，验收小组应责成责任单位立即整改，并宣布本次验收无效，重新确定时间组织竣工验收；

当在竣工验收过程中发现一般需整改质量问题，验收小组可形成初步验收意见，填写有关表格，有关人员签字，但建设单位不加盖公章。验收小组责成有关责任单位整改，可委托建设单位项目负责人组织复查，整改完毕符合要求后，加盖建设单位公章；

当竣工验收小组各方不能形成一致竣工验收意见时，应当协商提出解决办法，待意见一致后，重新组织工程竣工验收。当协商不成时，应报建设行政主管部门或质量监督机构进行协调裁决；

竣工验收中发现的问题经整改合格后，建设单位应当组织施工、设计、监理等单位检查确认,提交《工程竣工验收整改意见处理报告》符合下列要求时，竣工验收通过：

竣工验收资料齐全；

竣工验收组织机构有效；

竣工验收程序合法；

执行《建筑工程施工质量验收统一标准》(GB50300-2001)及其配套的各专业工程施工质量验收规范、工程建设强制性标准、相关法律（法规、规范性文件）及设计文件相关要求，符合单位(子单位)工程质量验收合格的规定，工程实体质量经监督抽查合格或发现的问题经整改合格。

竣工验收通过时间应当以竣工验收发现的问题整改合格或重新验收符合要求之日为准。

建设单位应当在竣工验收通过之日起1个工作日内将竣工验收的相关记录及文书等资料提交质监机构备查：

《工程竣工验收报告》

监理单位发出的“整改通知书”；

经有关各方签章的《工程竣工验收整改意见处理报告》。

建设项目资料备案阶段：

由建设单位收集齐全以上步骤中相关资料（备案要求规划、公安消防、环保、城建档案四个部门提供的认可文件或准许使用文件）及工程施工承包合同、施工单位签署的工程质量保修书、施工许可证复印件和竣工验收备案表三份递交给建设局窗口进行备案。

建设工程竣工验收备案办理需提交的材料：

工程竣工验收报告；

《施工许可证》；

施工图设计文件审查意见；

竣工验收备案表；

工程质量监督报告；

工程竣工验收申请表；

工程质量评估报告；

工程勘察、设计质量检查报告；

工程施工安全评价书；

市政基础设施的有关质量检测和功能性试验资料；

规划验收认可文件；

消防验收文件或准许使用文件；

环保验收文件或准许使用文件；

有监督站出具的电梯验收准用证及分部验收文件；

燃气工程验收文件；

工程质量保修书；

工程竣工结算书；

商品住宅要提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》；

法律、法规规定的其他资料。

建筑工程竣工验收备案程序

建设单位向备案机关领取《房屋建设工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》。

建设单位持加盖单位公章和单位项目负责人签名的《房屋建设工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》一式四份及上述规定的材料，向备案机关备案。

备案机关在收齐、验证备案材料后15个工作日内在《房屋建设工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》上签署备案意见（盖章），建设单位、施工单位、监督站和备案机关各持一份

附件：

（针对商品住宅工程的分户验收）

l 商品住宅逐套竣工质量验收

商品住宅逐套竣工质量验收，建设单位应在专家验收组验收核查合格的基础上，报请质量监督站对商品住宅进行分户竣工质量监督核查；商品住宅分户质量验收合格后，方可进行工程质量竣工质量验收；

确定逐套检验核查时间

建设单位应按《住宅工程质量分户验收规则》（以下简称《规则》）及《建委关于加强建筑工程施工质量验收管理的通知》（以下简称《通知》）完成逐套检验程序，填写《检验结果表》、《检验记录表》和《商品住宅建筑质量合格证明》后方可提请质监机构进行逐套检验核查；

逐套检验核查可在竣工验收前进行，也可与竣工验收一起进行；为简化验收手续，正常情况下要求与竣工验收一起进行；

建设单位申请逐套检验核查应提前5个工作日告知。申请竣工验收前组织逐套检验核查的，应提交竣工验收资料；申请与竣工验收同时组织逐套检验核查的，尚应提交竣工验收其它相关资料；

收文窗口核对逐套检验资料完整性后，确定逐套检验核查时间

逐套检验核查

根据《通知》，工程质量监督机构的核查内容应包括：逐套检验小组成员是否按规定组成；逐套检验小组成员是否按规定填写逐套检验记录；逐套检验的内容是否存在明显缺漏、是否按规定整改；实物抽查的结果与逐套检验记录是否存在明显差异等。

检验组织机构检查

逐套检验小组应当由下列人员组成：

建设单位项目负责人

施工单位项目经理、项目技术负责人

监理单位项目总监及各专业监理工程师

依照合同约定应当参加逐套检验的设计单位和物业管理公司应当委派专业的人士

逐套检验内容检查

逐套检验项目应包括下列工程：

建筑、结构工程

门窗安装工程

地面、墙面和顶棚面层

防水工程

空调、制冷系统安装工程

给水、排水系统安装工程

室内电气安装工程

燃气工程

其他可能产生质量缺陷或需要逐套检查的内容

逐套检验具体项目必须符合《规则》的规定及《逐套检验方案》的要求。

逐套检验方案的检查

逐套检验方案应包括下列内容：确定具体检验项目、检验数量，并制定相应的《检验记录表》；确定实测实量项目的检查部位和数量，并绘制抽查点分布图；安排检查工具；安排逐套检验日程等；

逐套检验记录检查

逐套检验记录检查应包括以下内容：

签证的完整性及签证人员资质；

记录的完整性、真实性及实测数量是否符合要求；

检验结论的正确性及整改和复查情况。

逐套检验结果核查

质监机构对逐套检验结果核查的主要采取实物抽查的方式，逐套检验监督实物抽查必须满足下列要求：

实物抽查的重点应是涉及住宅建筑工程建设强制性条文、常见质量缺陷、安全及使用功能的项目；

实物抽查套数应不少于竣工总套数的3％且不少于5套，总数少于5套的按实际数量检查。

现场监督抽查位置应包含顶层、标准层、住宅首层及公共部分，抽查部位应包含：

套内卧室、厅、厨房、卫生间、阳台；② 公共部位的主要入口、走道、屋面、公共平台、地下室、电气/管道井、设备用房等；具体抽查位置和部位由监督员按相关原则随机抽取。

实物抽查应按照《逐套检验监督抽检记录表》（一）、（二）、（三）（四）规定的项目和要求进行检查并如实填写《逐套检验监督抽检记录》。

逐套检验核查通过

质监机构对未经核查或核查结果不符合要求的应当责令建设单位整改；

在逐套检验核查发现的问题处理完毕并接到各方责任主体共同确认的整改回复后，竣工验收监督小组应针对发现的问题抽取不少于5套（总数少于5套的按实际数量检查）进行复查，并将整改和复查情况记入《逐套检验质量监督抽检记录》；

符合下列要求，逐套检验核查通过

逐套检验组织机构有效；

逐套检验的内容符合要求；

逐套检验记录完整、有效；

逐套检验与实物抽查情况相符。

逐套检验通过时间应当以发现的问题处理完毕并经复查合格之日为准。

建设项目竣工验收移交交房阶段资料

交房程序

建设项目城建档案资料经备案后，并取得各项证件后，开发（建设）单位通知用户接收房屋；

开发（建设）单位向购房（分房）人交付住宅产品，在正式办理移交手续时，应提供《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》，并提供《工程竣工验收报告》供用户查阅和复制。

住宅工程交付使用时，应具备的条件：

每套住宅经分户验收合格，并张贴《分户验收合格证》；

住宅单位工程竣工验收合格，并完成《工程竣工验收报告》。

住宅小区工程正式交付使用时，应具备的条件：

小区内的道路、排水工程竣工并验收合格；

小区内的绿化工程竣工并验收合格；

小区内的照明工程竣工并验收合格；

小区内的技防工程竣工并验收合格；

小区内配建的生活垃圾处理设施竣工并验收合格；

小区内配建的公共厕所竣工并验收合格；

小区内的水、电、气、电话、网络、有线电视管线进户，已开通供应服务或有协议限期开通供应服务；

小区内的物业管理企业已经入住并开始正常服务；

开发项目合同约定的配套公共用房已落实（分期开发、分期交付的有分期落实方案）。