1 合同控制

在现代建筑工程项目管理中合同管理具有十分重要的地位，已成为与进度管理、质量管理、成本管理、信息管理等并列的一大管理职能。合同确定工程项目的价格（成本）、工期和质量（功能）等目标，规定着合同双方责权利关系。

在国际惯例中，业主常常聘请有经验的咨询公司编制严密的招标文件、合同文本，对承包商的制约条款几乎达到无所不包的地步，防止施工单位上场后以工期紧、场地狭小、品牌型号不明确等为借口，进行各种各样的索赔。在中央空调安装工程中，主要设备占总造价的60%左右，不同的品牌型号价格出入很大，如果界定模糊很容易造成施工过程中“偷梁换柱”，影响工程质量和寿命，损害业主的信誉，造成不良后果。利用好“严密合同条款”这一条，需要有丰富的工作经验，对可能发生的情况有提前的预计，在这一点上需要多学习国外成熟的经验及合同约束条款。

另外，业主可采用工程量清单形式确定工程造价。用工程量清单的形式，对业主而言，首先工程单价易与市场价进行竞争性比较，挤掉单价中的水份，堵住漏洞；其次可控制设计变更引起的工程价款的增加，变更增减的工程量，只能引起实体性消耗中的直接费及其税金部分的变化，非实体性消耗费用及企业管理费、利润及此部分的税金，仍保持原有水平。总之，采用工程量清单对于建设单位来说是一项既易于操作，又利于成本控制的有效途径。

2 变更控制

施工阶段是大量投入资金的阶段，诸多建设工程项目管理的实践表明，这一阶段也是最容易引起投资偏差，并由此造成投资额增加的阶段。造成投资偏差的原因多种多样，主要有设计错误或缺陷、设计标准变更、图纸提供不及时和结构变更等造成的设计原因。空调工程作为一个建设项目中的一项单位工程，其施工合同的签订往往是在土建刚开工不久，围护结构还未形成的时候。随着土建施工的进行，围护结构的变更如果使房间的面积或功能改变，墙体和门窗结构、材料的变更，必然会导致空调负荷的变化。若负荷变化超出了空调设备的最大可调节范围，对空调设备就要重新选型。这样的变更不仅会严重影响空调系统的初投资，还会影响到系统投入运行以后的费用和协调性。另外，由于装饰材料选材不当造成室内空气质量恶劣，为了保证室内环境满足健康、舒适的要求，就会对空调通风系统提出更高的要求，从而增加空调系统的投资。

空调与土建和其他专业工程的紧密联系要求工程师对各专业做好协调工作，尽量做到既能满足其他专业的变更，又不影响空调负荷和施工成本。尤其要避免工程师单纯为了降低工程建安投资，批准可能导致未来空调能耗增加或效果降低的工程变更。

如何处理好这些情况，关系到提高管理效率和完善成本控制的效果。

首先，在设计和施工过程中根据工程实际对设计图纸和施工方案进行不断地的研讨和改进。一方面及时与设计方取得沟通，尽快做出合理的变更设计，并进行工程量及造价增减分析，建设单位要规定变更事项的统一填报表格，要求施工单位详细填写并附简要说明、示意图、工程量增减的详细计算及工程造价的增减资料，并要建设、设计及造价管理单位签证认可。尽量使工程造价控制在合理的范围内，不影响工程进度，同时尽量以合作的态度，明确责任，不在利益上互相扯皮，而导致不应有的损失。

对施工过程中的隐蔽工程，建设单位要会同设计单位、施工单位认真做好施工处理、验收、核对工作，保证隐蔽工程的施工质量和数量的准确性。发生现场签证时，不论签证情况的大小，建设单位应充分向工程管理及审计人员放权，对于数额较小的情况，应减少审批环节，现场解决，及时核对费用，减少管理成本，提高管理效率。

3 索赔控制

在实际工程中，索赔现象时有发生。对业主而言，一方面如果承包商违约，要做好对其的索赔工作；另一方面，要仔细研究承包商提出的索赔要求，对不合理的要求进行有效的反索赔。

①对施工图和技术规范的准确度和清晰度必须高度重视。为此，在工程设计阶段，应当给设计人员足够的时间进行设计。承包人的索赔策略之一是权利保留的要求，业主应在发生变更令时，说明变动中的数量与作价的决定是全面的、最终的，不留任何尾巴以免将来扯皮。编制得很好的图纸、规范一般变更较少。

②在编制工程合同时，对那些内容与索赔关系较密切的条款，如工程变更、工程量增加、争议、工地（土质）条件和工期超延等，应当特别留意。尤其对那些容易被承包人利用的条文，更应精心推敲，如承包人往往利用合同文件和规范中的“或同等质量的……”条款，或未规定详细要求的条款，用成本最低的替代物品（设备、材料等）代替规范中所要求的物品。

③要重视标前会议。业主须注意承包人往往不在标前会上提出问题，而把招标文件中的矛盾与不一致之处暗中记住，中标后把它们作为工程变更和索赔提出来。防止的方法是坚持开好标前会议，以补遗书形式回答任何应予合理回答的问题，即使因此将招标拖延十几日也是值得的。在会上让承包人提出所有质疑和文件中的错漏之处，并令其认可标书中不再存在错误，这是防止此类索赔的有力措施。

④业主不仅要自己全面、准确地掌握合同条款内容，还要做到在施工过程中随时与承包人相互沟通。所有与工程有关的文件、报表和记录应妥善存档备查。

⑤建立合适的处理和评价工程变更令的机制，以支付与工程变更有关的直接与间接费用。

⑥做好反索赔工作。许多建设单位把重点放在了如何应对施工单位的索赔，而常常忽视了反索赔条款的应用。施工单位由于措施不当，延误了承诺的工期；交叉作业中，一方因现场清理不及时妨碍了另一方正常的工作程序，或因漏水等情况损坏了工程成品；工程中使用了非业主指定的产品等等，对此建设单位均可进行反索赔。做好反索赔工作，需要有充分有力的证据，并利用监理的作用，保存好现场工程图片和现场签证等原始资料。