如何做好竣工结算、竣工图编制、管理要点

进入年底，很多工程项目陆陆续续完工了，工程人们奋战了N个日日夜夜，就指望着项目竣工结算。可想要顺利结工程款，其中很重要的一项材料就是竣工图，此外竣工图还有审计作用、后期维修人员依据竣工图进行检查、维修等重要作用。

对于初次接触工程人来说，画好竣工图真是个很磨人的工作啊！

画竣工图难在哪？

殊不知我们在画竣工图的时候，总会有被各种难题困扰，不知道从何下手：

1、图纸要与现场一样，需要大量复核工作。

2、需要大理现场测尺，测都测不过来。

3、施工图与现场不同，都不知道从哪改起来。

4、要拍大量照片，300+张起。手机拍到没电。

5、竣工图主要是是用来做决算的，算不出来钱，就……（不敢想）

（1）竣工图编制要点全get！

1、综合竣工图

2、建筑竣工图

3、结构竣工图

4、装饰装修工程竣工图

5、建筑给水、排水与采暖竣工图

6、燃气竣工图

7、建筑电气竣工图

8、智能建筑工程竣工图

9、通风空调竣工图

10、地上部分的道路、绿化、庭院照明、喷泉等竣工图

11、地下部分的各种市政、电力、电信管线等竣工图

（2）编制过程中要注意：

●施工过程中没有变动的，由编制单位在施工图图签附近空白处加盖竣工图章，并签字；

●有一般性图纸变更的，在施工图上直接改绘，加盖竣工图章，并签字；

●结构形式、工艺、平面布置等有重大改变或变更部分超过图面1/3的，应重新绘制竣工图，在重新绘制的图纸上加盖竣工图章，并签字；

●编制竣工图时，必须编制各专业竣工图的图纸目录，绘制的竣工图必须准确、清楚、完整、规范，能真实反映工程竣工后的实际情况；

●用于改绘竣工图的图纸必须是新蓝图或绘图仪绘制的白图，不得使用复印的图纸；

●竣工图编制单位应按照国家建筑制图规范要求绘制竣工图，使用绘图笔或签字笔及不退色的绘图墨水。

（3）竣工图的绘制方法和要求

（一）利用施工蓝图改绘竣工图

在施工蓝图上改绘竣工图一般采用杠（划）改法、叉改法。局部修改可以圈出更改部位，在原图空白处绘出更改内容。所有变更处都必须引索引线并注明更改依据；

在施工图上改绘，不得使用涂改液涂抹、刀刮、补贴等方法修改图纸。具体的改绘方法可视图面、改动范围和位置、繁简程度等实际情况而定。

1、取消内容

（1）尺寸、门窗型号、设备型号、灯具型号、钢筋型号和数量、注解说明等数字、文字、符号的取消，可采用杠改法。

（2）隔墙、门窗、钢筋、灯具、设备等取消，可用叉改法。

2、增加内容：

（1）在建筑物某一部位增加隔墙、门窗、灯具、设备、钢筋等，均应在图上的实际位置用规范制图方法绘出，并注明修改依据。

（2）如增加的内容在原位置绘不清楚时，应在本图适当位置（空白处）按需要补绘大样图（详图）；如本图上无可绘位置时，应另用硫酸纸绘补图，并晒成蓝图，或用绘图仪绘制白图后附在本专业图纸之后。

3、内容变更：

（1）数字、符号、文字的变更，可在图上用杠改法将取消的内容杠去，在其附近空白处增加更正后的内容，并注明修改依据。

（2）设备配置位置、灯具、开关型号等变更引起的改变；墙、板、内外装修等变化均应在原图上改绘。

（3）图纸某部位变化较大或在原位置上改绘有困难，或改绘后杂乱无章，可以采用以下办法改绘：

另绘补图修改重新绘制竣工图画大样改绘

4、加写说明：

（1）图上某一种设备、门窗等型号的改变，涉及到多处修改时，要对所有涉及到的地方全部加以改绘，其修改依据可标注在一个修改处，但必须在此处做简单说明。

（2）钢筋的代换、混凝土强度等级改变、墙、板、内外装修材料的变化等变更难以用图示方法表达清楚时，可加注或用索引的形式加以说明。

（3）涉及说明类型的洽商记录，应在相应的图纸上使用设计规范用语反映洽商内容。

5、注意事项：

（1）施工图纸目录必须加盖竣工图章，作为竣工图归档；凡有作废、补充、增加和修改的图纸，均应在施工图纸目录上标注清楚，即作废的图纸在目录上扛掉，补充的图纸在目录上列出图名、图号；

（2）如某施工图改变量大，设计单位重新绘制修改图的，应以修改图代替原图，原图不再归档

（3）某一项设计变更或工程洽商记录可能涉及到二张或二张以上图纸，某一局部变更可能引起系统变化等情况，凡涉及到的图纸均应按规定修改，不能只改其一，不改其二；

（4）不得将设计变更或工程洽商记录及附图原封不动地贴在或附在竣工图上作为修改，也不得将设计变更或工程洽商记录的内容抄在蓝图上作为修改；

（5）根据规定必须重新绘制竣工图时，应按绘制竣工图的要求制图。

（二）在底图上修改竣工图

用设计底图制成二底（硫酸纸）图，在二底图上依据设计变更、工程洽商记录用刮改法进行绘制，即将需要更改部位刮掉，再用绘图笔绘制修改内容，并在图中空白处做修改备考表，注明设计变更、工程洽商记录编号（或时间）和修改内容；

修改的部位用语言描述不清楚时，可用细实线在图上画出修改范围；

修改后的二底图应加盖竣工图章，没有改动的底图做竣工图也应加盖竣工图章。

（三）重新绘制竣工图

重新绘制的竣工图应与原图比例相同，符合制图规范，并有标准的图框和内容齐全的图签，图签中应有明确的“竣工图”字样或加盖竣工图章。

（四）用CAD 绘制竣工图

在电子版施工图上依据设计变更、工程洽商记录进行修改时，修改后用云图圈出修改部位，并在图中空白处做修改备考表，原设计人员必须在图签上签字。

（4）竣工图章

编制单位、编制人、审核人、技术负责人要对竣工图负责。

所有的竣工图均应由编制单位逐张加盖竣工图章，并签字。

由设计单位编制的竣工图，其设计图签中应明确竣工阶段，并应签名齐全。

竣工图章应加盖在图签附近的空白处，并应使用不易退色的印泥。

竣工图三大管理要点

（1）图纸数量：

1）竣工蓝图四套：档案预验收用图、审计结算用图、移交物业用图、公司存挡用图。

2）光盘一张（光盘背面敲竣工章）。

（2）图纸的要求：

1）时间要求：

档案预验收用图：接到甲方档案验收通知后两周内完成并交监理审核，监理在收到图纸后两周内审核完毕并提出审核意见并根据实际情况定出整改时限。施工单位须在时限内整改完毕并经监理签字认可。此套图纸必须按时完成不得影响挡案预验收进度。

审计结算用图：根据甲方审计进度，施工方须在提交结算书时一并提交此套图纸。

移交物业用图：按物业部要求。

公司存档用图：按公司档案部要求。

2）内容要求：

除对竣工图纸基本要求外，对各套图纸要求侧重不同。

▲档案预验收用图：

A. 须严格遵守上海市档案馆及各区县档案馆具体要求。

B. 所使用图纸须是新蓝晒图。

C. 目录与图纸一一对应，不得存在缺图，图号对不上等情况，作废图纸可不归档，但须在目录上注写“作废”并注明变更依据。

D. 设计章、竣工章、各方签字齐全清晰位置正确。编制日期需按甲方要求填写。

E. 修改、变更不得超过30%。更改须使用黑色碳素笔，修改方法正确，字迹工整，绘图规范。

F. 每处修改要以引出线注明变更依据单编号及条款编号。

G. 对照表须与图上变更及变更依据单一一对应，表上标明对应图纸编号，涉及多张图纸的应全部标出，变更依据须标明哪张变更单的具体哪一条款。

H. 变更依据文件右上角须标注所涉及图纸编号。

I. 所有变更依据签字、盖章、日期齐全且须原件。

J. 组卷格式：按A4规格整齐折叠，图面朝里，图标外露。装入规定样式档案盒。

l 审计结算用图：此套图纸供结算用图，必须严格符合现场真实情况。图纸上变更过程要表达清楚，对于多次变更的应注明每次变更详细过程（对于造成费用的返工部分应注明，并附原图纸。每条变更应有依据（设计变更单、技术核定单、工程师指令、会议纪要、业务联系单）对于当时未出书面材料的，施工单位负责应补做手续。监理单位审核时应仔细认真，逐张、逐条与现场比对。审核完毕后总监签字且审核人也须在图上签字。工程管理部收到图纸后应严格复查。

▲公司存档及物业用图：

A．符合现场情况。

B．为了便于物业管理，用图方便，对图纸变更过程的反复过程及依据可不注明，对于有关使用、维修的部位应清楚明了。

C．为了小业主查图、二次装修设计方便，应一并提供电子版竣工图（以光盘形式），并在光盘背面敲竣工章、签字。

D．满足物业部、综合部提出的其他要求。

（3）注意事项：

1. 档案验收用图以通过验收、取得验收证明要求为准。业主在提交此套图纸时工程收尾工作可能仍未结束，此时应要求施工单位按目前情况制作图纸，并协调监理。在验收时间紧迫而工程变更较多，或者变更依据手续未齐的情况下，可适当允许施工单位省去某些变更。

2. 为了避免施工单位过度消耗图纸，在竣工时无图可交或图纸陈旧的情况发生。在施工阶段控制图纸发放数量，保留四套图纸待进入竣工阶段统一发放。如施工单位所须图纸超过合同规定数量，工程部联系相关部门晒制，发生费用由施工单位负责。

3. 对于同一专业图纸涉及多家单位的情况：在审计用图中，应分开做。明确自己的施工范围，可只交和自己相关的部分图纸，并在目录中注明。在档案用图中，应由总包牵头，合并完整一套，使资料完整。

4. 同一部位由多套图纸合成施工的（如：XX装饰工程中电梯厅，公用走道、厕所按XX装饰图纸，房间顶棚等按照XX装饰图纸结合施工）情况：应和总师室协调。

5. 对于个别部位，不在设计范围无设计图纸的。应和总师室协调。

6. 对于变化巨大，原图无法使用的须设计重新出图的情况：应和总师室协调。

7. 对分包竣工图管理程序：业主---监理---总包---各级分包如有两个及以上总包的，由土建总包总负责。

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