中房网讯 （苏晓/文）2023年，“房地产市场供求关系发生重大变化”，行业处于深度调整期。随着各类有利于恢复市场信心的措施不断出台，也为市场释放了更为积极的信号。2024年即将到来，新一年房地产行业又会迎来怎样的机遇与挑战？中房网梳理了六大关键词，和大家一起展望2024。
稳调控
近期召开的中央政治局会议和中央经济工作会议都明确表态，2024年要坚持稳中求进、以进促稳、先立后破。房地产行业作为支柱产业，对稳经济具有重要作用，也是稳就业、保民生的重要抓手。
当前房地产行业正处于深度调整之中，平稳发展是重中之重。事实上，在“房住不炒”大基调下，近年来，管理层和各地政府持续出台了一系列政策优化措施，推动房地产行业平稳健康发展。就2023年来看，推出了“认房不认贷”、降低首付比例和利率、实施支持居民换购住房有关个人所得税政策、降低二手房买卖中介费等多项政策工具，旨在推动住房消费，提升住房市场效率，促进市场稳定。
近期召开的全国住房城乡建设工作会议在部署2024年重点工作时再次明确，稳定房地产市场，坚持因城施策、一城一策、精准施策，满足刚性和改善性住房需求，优化房地产政策，持续抓好保交楼保民生保稳定工作。从高层会议表态来看，2024年房地产调控仍将延续当前基调，保持宽松政策环境，围绕满足刚性和改善性住房需求的目标持续优化。
去风险
2023年10月召开的中央金融工作会议，依然将房地产列为需要化解风险的重点领域之一。年底的中央经济工作会议也重申，要统筹化解房地产等领域风险。重要会议的表态，充分体现了对房地产金融风险防范化解的高度重视，也说明去风险仍是2024年房地产行业的重要工作内容之一。
为此，高层会议多次强调，要一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求，对正常经营的房地产企业不惜贷、抽贷、断贷。多部委召开企业座谈会落实相关举措，多家商业银行跟进，加大在开发贷、按揭贷、经营贷及债券承销等方面的支持力度，预计相关措施和实施细则将在明年加速落地。
而此前市场也在广泛流传，监管机构正起草一份中资房地产商“白名单”，可能涵盖国有和民营在内的50家规模房企。同时，对金融系统提出了“三个不低于”要求，即各行自身房地产增速不低于银行行业平均房地产增速；对非国有房企对公贷款增速不低于本行房地产增速；对非国有房企个人按揭增速不低于本行按揭增速。
2024年，预计高层将继续落实房地产企业金融支持政策，尤其是“三个不低于”、“房企白名单”等措施或将落地见效，缓解房企资金压力，稳妥化解房地产领域风险。而对于房企来说，在金融制度改革的配套下，继续调整“三高”模式，实现规范化经营，控制成本、保证去化率，配合行业周期变化进行战略调整，也是防范和化解风险的应有之义。
新模式
目前我国房地产市场供求关系已发生重大变化，尽管楼市调控政策也在适时优化调整，但是调控总基调是着眼于整个行业的健康平稳发展，对于房地产企业而言，要想“活下去”、“活得好”，就要积极探索房地产发展新模式。
党的二十大报告提出“加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度”，租赁住房建设被摆在了极为重要的位置。2023年以来，中央多次在重要会议中强调加快推进保障性住房建设、“平急两用”公共基础设施建设、城中村改造等“三大工程”。而“三大工程”也成为了破解行业难题、构建房地产发展新模式的重要抓手。
住建部部长倪虹曾表示，构建房地产发展新模式，建立“人、房、地、钱”要素联动的新机制，完善房屋从开发建设到维护使用的全生命周期基础性制度，实施好“三大工程”建设，加快解决新市民、青年人、农民工住房问题，下力气建设好房子，在住房领域创造一个新赛道。
由此看来，随着传统住宅开发市场持续筑底，房企由开发商转型服务商、由重资产向轻资产转型已是必然趋势。2024年，包括代建、城市更新、保障房、长租公寓、商业投资运营等领域，也将成为房企探索新模式的重要选择。
调整
国家统计局数据显示，2023年1-11月，全国房地产开发投资同比下降9.4%，商品房销售面积下降8%，商品房销售额下降5.2%，房屋新开工面积下降21.2%，从这些数据来看，房地产市场仍然处于调整之中。
事实上，任何行业不可能总是保持高速发展，房地产行业也一样。展望2024年，房地产市场将继续处于全面调整期。未来随着各部门、各地区进一步深化落实房地产领域有关政策，政策效应将持续显现，预计2024年楼市成交规模和价格水平与2023年比较接近。
具体到城市市场，不同能级城市之间将会有不同的调整节奏。一线城市需求有韧性、价格有支撑，2024年销售额将保持平稳或微增。二线城市表现将有所分化，部分弱二线城市在销售和价格方面的表现，或有所疲软。而三线及以下城市，由于人口产业基本面薄弱，库存去化压力较大，对政策刺激已经钝化，市场整体或维持下跌态势。
另一方面，市场下行压力下，房地产开发企业也将继续调整，2024年仍将是洗牌与分化的一年。一些央企、国企凭借资金、品牌和背景优势，在市场调整期能够更好地抵御风险，保持业绩平稳。中小房企则需通过灵活的市场策略和差异化竞争等寻求生存和发展。对于出险房企，更是要借助当前金融政策窗口，积极与金融机构对接，稳妥处置资产，加快债务出清、积极营销回款、全力保交楼等。
而行业大形势的转变也在不断倒逼企业进行战略调整。在市场调整期，精准投资是最重要的投资策略，房企拿地将会优中选优，聚焦核心城市核心区域。同时，房企内部对人力资本层面，如组织战略、组织架构、薪酬绩效等方面的调整仍将继续。
创新
对于房地产行业而言，科技创新不仅能提升产品质量，一定程度上也可以促进实现降本增效。
住建部部长倪虹此前曾提出，住房领域可以向汽车产业学习：在设计上像智能汽车一样以科技赋能住宅；在建造上像造汽车一样造房子；在使用上像汽车一样建立房屋体检和保险制度；在服务上像汽车4S店一样搞好物业服务。“房子向汽车学习”这一思路，为行业拓宽了住房领域创新发展趋势的认知。
近期召开的全国住房城乡建设工作会议也明确提出要强化科技驱动，研究面向未来的好房子建造技术，组织筹建新一批重点实验室和工程技术创新中心等科技创新平台，加快推动“数字住建”落地实施。
在绿色发展方面，自从我国明确提出“2030年碳达峰，2060年碳中和”目标之后，绿色低碳、节能环保理念逐渐成为社会和企业关注的重点。而房地产行业作为国民经济重要产业和碳排放量大户，也正致力于从传统建造方式逐渐转型成为低碳可持续的开发模式。未来较长一段时间内，房地产行业将持续推进绿色转型。
而市场调整下，房企营销逻辑也在悄然转变，呈现多方渠道并用，并不断创新的趋势。除传统依赖中介分销渠道、全民营销、老带新的营销方式外，特价房、以旧换新、团购、直播等多样手段齐出。这些都将是房企尝试布局的方向，2024年将会有更多房企积极参与进来。
此外，随着科技的高速发展，人工智能在2023年表现出色，部分房企已经尝试数字员工、虚拟主播等技术。而人工智能相关技术也为房地产行业带来新的思考方向，或许2024年在项目广告、房产销售、物业服务等环节就会有智能化和数字化的新体验。
产品力
当前，我国住房发展正从“有没有”进入到“好不好”的阶段，“好房子”也是最近两年房地产行业里的高频词。“好房子”的本质，还是从基础设施的供应端出发，满足不同购房者对于品质生活的追求。
过去几年，房企为了便于在多个城市和地区快速推广其产品系列，纷纷致力于构建标准化体系。然而这种一刀切的产品策略更多只能满足购房者的居住需求，在三年疫情的催化下，人们对于居家办工、生活，以及居住品质的要求均有提高，个性化需求的满足也被提升到前所未有的高度。
与此同时，随着购房人群的年轻化和改善化趋势加剧，产品需求更加多样化和个性化。因此，提高产品力，进行差异化、个性化产品的打磨将成为房企满足不同购房者需求、突破行业同质化竞争的重要战略。
2023年，不少房企在坚持稳健经营的同时，更是喊出“品质交付”的口号，不断打磨产品，充分考虑不同城市的地域特征，了解当地客户的生活习惯，按需定制生活场景，升级产品线，提供符合不同需求的产品。
随着行业向高质量发展转变，房地产真正回归了产品时代。提高产品力、凭借产品主义穿越周期已是行业共识。可以肯定的是，新的一年房企仍将专注于产品打磨，提升产品品质，满足不同购房者不同层次的需求。
