北京市住房和城乡建设委员会关于印发〈北京市住宅工程质量分户验收和业主查验管理办法（试行）〉的通知》政策解读

一、印发《北京市住宅工程质量分户验收和业主查验管理办法（试行）》（以下简称《办法》）背景和目的是什么？

　　答：近年来，我市一些新建住宅工程验收、交付之际出现业主群访群诉现象。通过对业主投诉问题的梳理，主要集中在常见质量缺陷和货不对板两方面。

　　市住建委经过深入调研论证，广泛征求意见，分析研判上述问题主要症结在于工程参建主体责任落实不到位，依据相关法规，结合本市实际，印发试行本《办法》，着力扭转当前一些住宅工程质量分户验收不严谨不细致、房屋买卖双方信息不对称等导致住宅验收、交付之际，常见质量缺陷、货不对板多发的状况，逐步构建起建设单位开门搞建设、业主深度参与的共治模式，压实工程参建主体责任，推动问题逐步化解，提升住宅品质，提高业主获得感和满意度。

　　二、《办法》主要包括哪些内容？

　　答：《办法》计四章共17条，8个附件，主要内容如下：

　　第一章 总则。明确制定《办法》的法规依据、适用范围、市区住建部门职责划分。定义住宅工程质量分户验收、业主查验概念内涵。分户验收是指建设单位组织设计、施工、监理等单位，在住宅工程主体结构分部工程验收和单位（子单位）工程竣工预验收前，依据国家和本市有关工程建设强制性标准、设计文件、施工合同等，对住宅及相关公共部位的实体质量和使用功能等进行检查验收，并出具验收合格证明的活动；业主查验是指建设单位在住宅工程单位（子单位）工程质量竣工预验收合格后，工程竣工验收前，组织购房业主，依据国家和本市有关工程建设强制性标准、设计文件、购房合同等，对住宅及相关公共部位实体质量、空间净尺寸和主要使用功能等进行的查验活动。

　　第二章 分户验收。本章明确了分户验收涉及的组织实施、比对复核、违规处理等事项，为住宅工程参建各方组织质量分户验收提供实操指南。分户验收分两个阶段组织实施，第一阶段安排在主体结构分部工程验收前，第二阶段安排在单位（子单位）工程竣工预验收前；分户验收综合运用观感目测、实体测量、功能性检测等方法手段，逐户、逐间进行验收并留存资料；建设单位应委托与工程参建各方无利害关系有资质的第三方机构对分户验收成果进行比对复核；监督机构应加强对分户验收和比对复核的监督抽查。

　　第三章 业主查验。明确组织业主查验前提条件，对业主查验活动涉及的组织实施、问题台账、整改台账、违规处理、争议解决途径等事项作出具体规定。组织业主查验，建设单位应提前不少于7日按约定方式通知业主；业主按照自愿原则，可本人或授权他人参与查验，总人数不超过3人；查验成果经查验双方共同签字确认，建设单位依据查验成果，建立问题台账；建设单位根据问题台账，组织工程参建方进行整改，对台账逐一销项；监督机构应加强业主查验工作的监督抽查；对业主在查验活动中提出与客观事实不符或超出国家和本市有关工程建设强制性标准、设计文件、购房合同的诉求，经建设单位与业主协商又不能达成一致的，按购房合同约定的争议解决途径处理。

　　第四章 附则。明确了在施住宅工程、回迁安置房如何组织分户验收和业主查验。本方法施行之日符合本办法第二条规定，且未组织第一阶段分户验收的在施住宅工程，适用本办法；尚未组织竣工验收的在施住宅工程，业主查验适用本方法。本市竣工验收前完成选房的回迁安置房工程业主查验按照本办法实施，尚未完成选房的，其业主查验由属地乡（镇、街道）、村（居）委会相关人员，安置村（居）民代表组成查验组，参照本办法实施。对原有相关政策文件予以废止。办法有效期及解释部门。

　　三、《办法》主要亮点体现在哪方面？

　　答：《办法》主要亮点体现在两方面：首先是试点推行住宅工程竣工验收前业主查验制度。通过我市部分地区先行试点已初见成效：一是未诉先办，共建共治共享，提升业主获得感和满意度。二是便于集中力量整改，竣工验收前现场人员、物资配备充足，查验出的问题能及时整改到位。三是督促工程参建各方加强施工过程管控，推动参建各方落实主体责任，严格合同履约。其次是推出系列刚性措施，督促参建各方作实住宅工程质量分户验收。通过引进有资质的第三方机构比对复核分户验收成果、留存抽查分户验收影像资料、重新组织分户验收实行提级管理、对违规行为进行信用处理等措施，督促工程参建各方重视质量分户验收，作实质量分户验收，对分户验收中发现的问题及时整改。

　　四、《方法》为何是试行，具体有效期？

　　答：试点推行住宅工程竣工验收前业主查验制度，事关群众切身利益，事关房地产市场稳健发展，本着包容审慎原则，逐步试点完善。市区住建部门要强化对质量分户验收的日常监管，督促参建各方严格落实质量分户验收，引导房地产开发企业在住宅工程竣工验收前组织业主查验，结合试点试行情况逐步扩大实施范围。本办法有效期为2024年7月1日至2029年6月30日。