摘要：随着我国经济的发展，房地产行业得到迅猛的增长，但其中的风险也逐步增加，本人对其实施过程中存在的风险进行分析，并就风险管理措施进行了探讨。
关键词：房地产；风险管理；措施
1 引言
房地产开发项目投资是一项极其复杂而又充满风险的经济活动，不仅能为投资者带来丰厚的收益，也可能使投资者遭受风险而导致损失乃至破产。房地产开发项目在实施过过程中，因建设周期长，投资数额大，管理及组织协调复杂，对市场反映敏感等特点，这就导致开发项目在各个时期的不可预见因素会相应增多。
特别是近年来，房地产开发建设的规模越来越大，所面临的风险也越来越大，尤其注意的是，风险事件一旦发生，投资者所致的损失规模也越来越大，这些都促使实际管理人员重视项目开发建设过程中的风险管理。
对于房地产项目而言，存在的风险很多，有外部社会环境的风险，也有内部工程实施中的风险。本文拟就房地产项目工程实施中的风险作一些探讨。
2 工程实施中的风险
在工程施工过程中，主要存在如下风险：
1、招标方式与风险
（1）公开招标：这种方式有助于施工企业开展竞争，改善经营管理，从而降低工程造价。但公开招标工作量较大，费用支出多，耗费时间长，且对中标者可能不了解，增加了双方协调困难的风险。
（2）邀请招标：这种方式有效地减少了招标工作量，节省费用支出，缩短招标时间，但这种方式限制了竞争范围，使投资方失去了获得低报价和更佳承包商的机会。
（3）协商招标：这种方式可以大大节省招标费用，减少招标时间，但这种方式缺乏竞争，投资方可能不得不接受高报价的风险。
2、合同风险
所谓合同风险是指合同条款不严密，有漏洞，或部分条款违法，设有“陷阱”。在执行过程中引起索赔的风险；或者是属于合同条款本身对风险分配的不合理等。国际上面较通用的FIDIC《土木工程施工合同条件》范本，可使这种风险大大减少，但其第二部分特殊专用条件仍需特别注意。我国建设部与国家工商行政管理局颁布的《建设工程施工合同》范本，由于执行中的问题，合同风险仍然存在。
3、工期风险
房地产开发建设施工过程中，每个环节的时间损失，都可能使工期拖延。工期的拖延意味着管理费用的增加，工程效益发挥的延误，周转资金的利息增多，有的项目的工期延误会连锁地产生负的辐射效益等到，影响工期的因素有很多，主要有人的因素、资金因素、技术因素、材料因素和设备因素、水文地质因素、气候因素、环境因素等。
4、质量风险
良好的投资效益要通过优良的质量来实现，一个设计陈旧、材料低劣、施工粗糙的项目是难圆好梦的。所谓产品质量，具体到一个工程项目可概括为：适应性、可靠性、经济性、美观性和环境协调五个方面。
5、成本风险
工程项目的成本风险源于项目实施过程中的每个环节，但不同阶段对投资成本的影响程度相差迥异。导致成本风险的主要因素有：
（1）项目规划可行性研究和设计深度不够，设计内容不全、错误和遗漏；采用规范不恰当，地质条件欠考虑等；（2）规范设计方案陈旧，未进行优选，设计中未采用现代优化设计方法，如价值工程、最优化方法等；（3）地基勘探资料不全；（4）承发包模式选择不当，合同类型选择有误，合同条款遗漏、表达有误，合同管理不利，引起大量索赔；（5）实施期的通货膨胀，物价上涨，外汇汇率风险变化；（6）罕见的自然灾害和其他政治、政策性影响因素等。
6、竣工验收与风险
以为竣工验收就万事大吉，无风险可言，这是不对的。验收有可能发生不合格的风险，故必须有风险意识，加强验收工作，即使竣工证书颁发之日起也同样存在风险问题，如刚刚颁发竣工验收证书的第二天就被人“纵火”，这时风险就完全转移到投资方身上，因为竣工验收证书的颁发意味着工程的保管和使用权的移交。
7、安全与风险
不安全就是风险，风险势必带来不安全，所以安全管理是风险管理的重要组成部分，内容也很丰富，绝非仅仅是安全员、安全帽、系安全带、架安全网的问题。
3 风险管理措施
作为项目的投资方，对于上述风险问题的解决措施可归纳为：技术措施、合同措施、经济措施和组织措施。即采取技术措施实现风险的回避和风险的控制；利用合同实现风险的合理分担和风险转移（含保险）；利用经济措施实现风险的自留与自保；利用组织措施实现风险的分散。
（一）、技术措施
（1）风险回避：即放弃或终止某项可能引起风险损失的活动，或是改变活动性质、改变工作地点或工作施法。就风险的一般意义而言，风险回避是处理风险最强有力的手段，有效回避措施可以完全解除某种风险。例如拒绝采用某种建筑方案、结构类型和施工方法，或通过招标方式、承包方式、合同类型的选择，避开某些某些风险。从战略上讲，回避是下策，但从经营战术上讲，又很有用，特别是当某种特定风险发生损失频率和损失相当高时，或是采用其它风险管理技术处理风险所需成本太高，得不偿失时，采用风险回避是恰当的。
（2）风险预防：“凡事预则立，不预则废”。实施阶段包括搞好地基勘探、做好社会经济调查，审查施工图中的风险因素，督促施工加强安全管理，合理布置施工现场，严格操作规程，先培训后上岗，做好施工日志，注意收集和保存资料，预防和减少施工索赔等均属预防之列。
（3）风险抑制：风险发生时或发生后，采取各种减轻损失程度的措施。其抑制有两方面含义，一是风险发生时的损失最小化；二是风险发生后的挽救措施。
（二）、合同措施
作为项目的投资方，应积极采取合同措施，将风险分担和实现风险转移，从而间接达到降低风险损失概率和损失程度的目的。
（1）采取合同措施是风险合理分担，借鉴或采用FIDIC合同条件（范本）是一个合理的办法，因为这种通用的合同范本一般将投资方、承包方的风险规定得比较明确，风险分担也较合理，它是多年来集经济技术专家、合同专家、法律顾问研究，集投资方和承包方两方面意见而成，比较客观、合理。
（2）采用合同措施使风险转移的主要途径有保险、合同、保证（保函）
（A）、保险：它具有风险转移和风险组合两种性质。如被保险人（投资方）的风险转移给保险人（保险公司），投资方将一种不确定的、大的损失转变确定的、小的损失（保险费开支），增加了投资方自身抵御风险的能力，采取保险措施是非常必要的。一般建筑工程有财产保险、利益保险、责任保险和人身保险等等。保险是一项复杂的工作，从风险分析，保险合同的订立到损失发生后的索赔，涉及许多技术细节，投资方不可能精通所有险种的方方面面，因此聘请保险顾问显得非常重要。
（B）合同方式不同风险转移各异，如固定总价合同，设计施工中所有风险转移给承包商，而成本加百分比酬金与成本加固定酬金就没有风险转移，全部风险由投资方承担；估量单价合同基本上无风险转移，而纯单价合同，则当工程量变更圈套时，费用增加的风险转移给承包商。
（C）保证（保函）：保证也称为担保，是投资方要求承包方请求银行或保险公司提供担保，以免除承包商不履约带来的风险。在项目实施过程中，承包商至少应出具投标保函、履约保函、预付款保函和质量担保保函（或滞留金）。
（三）、经济措施
前述的技术、合同组织措施中免不了使用经济手段，例如保险合同就是支付少量的保险费，免除大量风险损失的有效经济措施，但这里仅述风险自留。其风险自留又分为非计划性风险自留和计划性风险自留，前者是消极被动的，属无可奈何之举。后者又分为自己保险和专属保险，自己保险是指企业预先提取一笔风险基金用以弥补风险所致损失的一种计划性风险自留，它具有节省企业保险费（节省保险公司营业开支和利润）、可享受自保基金的投资收益、理赔迅速简便等优点。但社会化大生产中并不提倡自己保险，它只是作为社会后备基金的一种补充而存在。现行政策规定，企业保险费可以列入成本开支范围，而自留保险基金是从企业税后利润中提取。故采用自保增加了企业税身负。
（四）、组织措施
除了落实组织机构、落实专人管理风险外，还可以通过组织管理调整资金结构，实行风险分散和重新组合，从而达到减少风险的目的。
4 结论
通过以上的分析，我们可以了解到，对于房地产项目工程实施过程当中，仍存在诸多的风险因素，而随着房地产的发展，行业内部的竞争也日益加剧，因此，作为投资方，必须充分发挥优势，分析项目实施中各环节的潜在风险，并采取有效的措施，使风险损失最小化，从而实现投资项目的目标，提高项目的投资效益和社会效益。
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