一、建设项目决策阶段
项目决策阶段的基本特征是智力化或知识密集性。其主要投入是投资机会分析费、市场调查分析费、和可行性研究费等，一般建设项目这类费用约为投资的1%左右，工作成本对投资影响极小。决策阶段大致可以分为三个步骤：项目建议书阶段、初步可行性研究、可行性研究阶段。
1.项目建议书。内容包括建设项目提出的依据和必要性；市场前景的初步设想；资源状况、建设条件、协作关系的初步分析；投资结算和资金筹措的设想；项目建设进度设想；经济效益和社会效益的初步测算等。此阶段是从宏观上考察项目建设的必要性，论证其是否符合国家的长远规划，建设条件是否具备，是否值得投入人力和物力，项目前景如何等。
2.初步可行性研究。其着重点是项目建设的必要性和项目建设的可能性。此阶段对投资估算精度的要求误差控制在+20%以内。
3.详细可行性研究。此阶段基本内容涉及拟建项目在技术上的可行性、经济上的合理性、社会上的可接受性。技术上的可行性是建设项目取得一定经济效果的前提和保证。经济的合理性涉及到产品或劳务的供求预测估算、产品价格策略及销售渠道、项目建设及营运的组织结构及进度方案、预测项目营运的获得能力、债务偿还能力、生产增长能力、承担风险的程度等，还必须制定项目资金的最佳运用方案。而社会的可接受性包括项目对环境的影响、项目营运效益的社会分配，是否符合国家有关方针政策等，是否以最大国民福利为目标，综合考虑社会生活、社会结构、社会环境等因素影响。
项目决策阶段的产出是决策结果，是对投资活动的使用功能、基本实施方案和主要投入要素做出总体策划。这个阶段的产出对总投资影响，一般工业建设项目的经验数据为60%-70%；估计产出对项目的使用功能影响在70%-80%.这表明项目决策阶段对建设项目的投资及项目建成后的经济效益具有决定性的影响。
二、建设项目设计阶段
一般情况下，项目投资的90%决定于设计阶段。其基本特征是智力和技术的双重性。这个阶段的投入包括两方面：一是设计人员的工作报酬，一般项目经验数据为2%-10%；二是某些重要建设要素的预订和购置，一般项目建设的经验数据在10%-20%。这表明在设计阶段，工作成本对投资影响较小。
项目设计阶段的产出，一般是用图纸表示的具体设计方案。在这个阶段项目成果的功能、基本实施方案和主要投入要素就基本确定了，这个阶段的产出对总投资影响，一般建设项目的经验数据为20%-30%；对项目使用功能影响估计在10%-20%。表明项目设计阶段对项目投资和使用功能具有重要影响。
三、建设项目施工阶段
项目施工阶段的基本特征是资金和劳动的双重性，这个阶段的投入包括两方面，一是建筑施工人员的工作报酬，一般建设项目经验数据为10%-20%；二是建筑施工要素的投入，一般建设项目经验数据为50%-60%.这表明在该阶段成本已成为项目投资的重要影响因素。
此阶段的投资控制要根据甲、乙双方工程承包合同对承包合同价格进行费用监控，依据施工图预算形成的工程合同承包价是此阶段投资控制的目标。要在工程项目施工阶段进行投资控制，项目控制人员就必须积极主动，开拓创新，积极采用先进的技术、先进的工艺、先进的现代管理方法及确实有效的控制措施。
1.施工组织设计，是落实设计文件的规划手段，连接设计阶段和施工活动的桥梁。
2.施工准备。根据施工图设计和施工组织设计，由施工企业建造，要同施工组织设计同步进行，在筹备人、料、设备和环境协调中，对大型工程应优先考虑设备，应对设备经营租赁与购置设备方案进行经济比选，详细地分析各方案寿命期内各年的现金流量情况，据此分析方案的经济效益，确定以何种方式投资才能获得最佳。
采用设备经营租赁方案（租赁费可直接计入成本）净现金流量=收入-经营成本-租赁费用-与收入相关的税金-所得税率×（收入经营成本-租赁费用-与收入相关的税金）。
与租赁相同条件下的购买设备方案的净现金流量=收入-经营成本-设备购置费-贷款利息-与收入相关的税金-所得税率×（收入-经营成本-折旧-贷款利息-与收入相关的税金）。
设备租赁与购置的经济比选是互斥方案选优问题，一般寿命相同时可以采用净现值法，设备寿命不同时可采用年值法，以收益效果较大或成本较少的方案为宜。
假设所得到的设备的收入相同，将两方案的费用进行比较，根据互斥方案比选的增量原则，只需比较：
设备租赁：所得税率×租赁费-租赁费
设备购置：所得税率×（折旧+贷款利息）-设备购置费-贷款利息
在充分考虑税收优惠影响下，选择税后收益更大或税后成本更小的方案。
3.施工过程，组织施工是具体地配置各种施工要素形成投资产品的过程。
施工过程中投资建造的依据是施工单位在投标阶段的投标报价和与发包人签订合同时形成的合同价，表现形式为工程量清单。根据《中华人民共和国招标投标法》《建筑工程施工发包与承包计价管理办法》（建设部令第107号）及其他有关法律、法规，建设部与国家质量监督检验检疫总局联合发布《建设工程工程量清单计价规范》GB50500-2003，它是构成工程实体各分部分项的，可供编制标底和投标报价的实物工程量的汇总清单表，反映全部工程内容以及为实现这些内容而进行的其他工作。
由于科学技术的不断进步，在工程建设领域，新技术、新工艺和新材料也不断涌现，如高效钢筋、超高层房屋建筑施工技术、大跨度预应力技术高、强高性能混凝土技术、建筑节能及新型墙体应用技术、地下工程盾构机制造技术等，是否把这些应用于工程建设，做好应用方案的技术经济分析尤其重要，综合考虑投资、成本、质量、工期、社会经济效益等因素，在保证功能和质量、不违反劳动安全与环境保护的原则下，经济合理应是选择新技术、新工艺和新材料方案的主要原则。
在工程建设中，不同的技术、工艺和材料方案只能选择一个方案实施，即方案之间具有互斥性，常用的静态分析方法有增量投资分析法、年折算费用法；动态分析方法有净现值法、净年值法等，在此以增量投资收益率法予以分析。
增量投资收益率就是投资所带来的经营口成本上的节约与增量投资之比。
现设Z1、Z2分别为旧、新方案的投资额，C1、C2为旧、新方案的经营口成本。如I2>I1，C2 当R（2-1）大于或等于基准投资收益率时，方案可行；R（2-1）小于基准制冷收益率时，表明新方案不可行的。总之，一种新技术、新工艺和新材料能否行到应用主要由它的实用性和经济性决定，而应用性往往又以其经济性为前提条件，经济性差的难以应用。
4.竣工验收：包含竣工结算、保修回访、试运行效果评估等工作，是施工阶段的最后一个环节。审核结算不仅是按合同规定的条款内容，更关键是审核其是否按实际结算。是否有多余工程于目，是否重复计算工程量等不切实际的签证，以其实体现工程实际投资。它是对投资成果的全面的检查和评定，也是为下一步的投产经营活动进行的准备。
四、项目总结评价阶段
投资项目总结评价是对项目建设的全过程、项目目标的实现情况，特别是项目的经验和教训进行总结与评价。从以上分析不难看到，随着项目周期的阶段性变化，影响项目投资的前三种因素有一定的变化规律：工作费用是从小到大的变化趋势，变化程度很大；项目要素费用也是从小到大的变化趋势，变化程度居中；产出对总投资的项目使用功能的影响是从大到小的变化趋势，变化程度很大。由此可见，建设项目最后实现的经济效果，很大程度上是由设计工作决定的，而设计工作又是体现和贯彻项目决策意图的，所以在项目决策和设计上的失误是重大的失误。相反，在项目决策和设计上的节约是重大的节约。为此，必须重视和加强建设项目的决策和设计工作，这对于提高建设项目投资的经济效益起着极其重要的作用。
