【文字解读】
一、修订背景、目标和任务
2023年7月，《国务院办公厅关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》（国办发〔2023〕25号）出台，明确提出将城中村改造与保障性住房建设相结合。同年9月，《国务院关于规划建设保障性住房的指导意见》（国发〔2023〕14号）出台，文件要求加强统筹指导，引导城市人民政府因地制宜将保障性住房建设与城中村改造、城市更新、危旧房改造等工作结合起来稳妥推进。
2023年9月，《中共广州市委广州市人民政府关于积极稳步推进城中村改造推动高质量发展的决定》（穗字〔2023〕13号）要求因地制宜将保障性住房建设与城中村改造工作结合起来稳妥推进。2024年3月，《广州市人民政府办公厅关于积极稳步推进城中村改造的实施意见》（穗府办函〔2024〕16号）提出城中村改造应加强与保障性住房建设相结合，除安置房外的住宅用地及其建筑规模原则上配置不低于10%的保障性住房；《广州市人民政府关于推进保障性住房规划建设的实施意见》（穗府函〔2024〕44号）提出结合城中村改造、城市更新、危旧房改造等工作，合理编制保障性住房规划。2024年4月，《广州市城中村改造条例》（以下简称《条例》）获得通过，《条例》规定“城中村改造地块除安置房外的住宅用地及其建筑规模应当按照一定比例建设保障性住房”。
当前，我市城中村房屋是住房租赁市场的重要房源，但普遍存在着散、乱、差等低效经营情况和诸多安全隐患，并且给城市面貌带来较大的负面影响，在城中村改造时，必须要制定规则、规范住房配置和住房租赁，以便在改造时深耕细作、改造后为住房租赁市场提质增效打好基础。
2022年5月，《广州市住房和城乡建设局 广州市规划和自然资源局关于城市更新项目配置政策性住房和中小户型租赁住房的意见》（穗建规字〔2022〕7号）已对我市城市更新项目规划节余优先用于政策性住房配置，以及复建安置区中小户型租赁住房配置比例、户型面积、建设方式等作出规定，根据上述国家出台的新政策和我市的实施意见，必须进行相应的补充、修改、完善，加强城中村改造项目保障性住房的规划建设力度。
二、修订依据
（一）主要依据。
1.《国务院办公厅关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》（国办发〔2023〕25号）。
2.《国务院关于规划建设保障性住房的指导意见》（国发〔2023〕14号）。
3.《中共广州市委广州市人民政府关于积极稳步推进城中村改推动高质量发展的决定》（穗字〔2023〕13号）。
4.《广州市人民政府办公厅关于积极稳步推进城中村改造的实施意见》（穗府办函〔2024〕16号）。
5.《广州市人民政府关于推进保障性住房规划建设的实施意见》（穗府函〔2024〕44号）。
6.《广州市城中村改造条例》。
（二）其他依据。
—《国务院办公厅关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》（国办发〔2016〕39号）
—《国务院办公厅关于加快发展保障性租赁住房的意见》（国办发〔2021〕22号）
—《关于印发完善住房保障体系工作试点方案的函》（建保函〔2019〕220号）
—《住房和城乡建设部关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知》（建科〔2021〕63号）
—《自然资源部关于切实做好保障性住房用地供应分类调整完善住宅用地有关政策的通知》（自然资发〔2023〕186号）
—《广东省旧城镇旧厂房旧村庄改造管理办法》（广东省人民政府令第279号）
—《中共广州市委 广州市人民政府关于深化城市更新工作推进高质量发展的实施意见》（穗字〔2020〕10号）
—《广州市人民政府办公厅关于进一步加强住房保障工作的意见》（穗府办〔2021〕6号）
—《中共广州市委办公厅 广州市人民政府办公厅印发<广州市关于在城市更新行动中防止大拆大建问题的实施意见（试行）>的通知》（穗办〔2021〕12号）
（三）参考文件。
—《广州市居住区配套公共服务设施管理暂行规定》（广州市人民政府令第138号）
—《广州市住房和城乡建设局 广州市公安局 广州市来穗人员服务管理局 广州市消防救援支队关于印发广州市住房租赁标准有关问题的通知》（穗建规字〔2022〕10号）
—《广州市公共租赁住房管理办法》（穗府办规〔2024〕13号）
—《广州市人才公寓管理办法》（穗建规字〔2024〕21号）
—《广州市共有产权住房管理办法》（穗建规字〔2024〕22号）
以及规划和自然资源、住房和城乡建设、财政、税务、国有资产监督管理等方面的政策法规。
三、主要内容
《意见》修订后共9条，包括城中村改造项目规划建设保障性住房和配置保障性租赁住房规则、方式、措施、监督管理等。
（一）总体原则。提出规范规划建设保障性住房和配置保障性租赁住房总体原则和目标。
（二）住房分类。明确保障性住房包括公共租赁住房、保障性租赁住房、配售型保障性住房三类，人才公寓作为保障性租赁住房子类。
（三）规划建设保障性住房方式（修订的主要内容）。一是明确拆城中村改造地块，除安置房外的住宅规划建筑面积应当按照不低10%的比例建设保障性住房，其中的5%为确保建设量，另外的5%为统筹建设量。二是明确规划建设方式为单独选址集中新建或者商品住房配建。三是明确规划节余优先用于保障性住房。四是明确保障性住房建设量区域统筹规则及审批要求。
（四）配置保障性租赁住房方式。一是明确复建安置区用于集中建设租赁住房的建筑面积不低于村民、村集体住宅建筑面积的20%（因采取“依法征收、净地出让”新改造模式，复建安置区住宅总量有所减少，将既往政策规定的25%调整为20%）。二是引导鼓励将个人产权和集体产权的租赁住房整体市场化运营（经认定为保障性租赁住房后，可以计入本项目保障性住房统筹建设量），同时消除产权人依法进行住房抵押、转让、收回住房自住疑虑。
（五）落实措施。通过城市更新单元详细规划、片区策划方案、项目实施方案编制和审核，以及核发规划设计条件、签署土地出让合同、审查设计方案、核发建设工程规划许可证、设计、施工图审查、施工许可、竣工联合验收等环节，落实规划建设保障性住房和租赁住房配置要求。
（六）监督管理。由区人民政府将住房配置意见纳入监管范围，并通过统计评价实现闭环管理。已经审议通过的城中村改造项目实施方案，鼓励调整完善规划建设保障性住房。
四、答疑解惑
（一）城中村改造项目哪些类型需要规划建设保障性住房，具体比例是多少？
整治提升类城中村改造项目不作要求外，拆除新建类和拆整结合类城中村改造项目，除安置房外的住宅规划建筑面积应当按照不低于10%的比例建设保障性住房。本意见所指“住房”是指纯住宅，住房中含有公服配套建筑面积需要进行剥离估算纯住宅的，可以采取平均分摊方式。
（二）保障性住房有哪些种类？
保障性住房包括公共租赁住房、保障性租赁住房（含人才公寓）、配售型保障性住房三类，户型面积设置遵照有关规定，具体种类在城中村改造项目中结合需求情况因地制宜确定。
（三）城中村改造项目规划建设保障性住房的具体方式、具体要求有哪些？
具体包括：一是以单独选址划拨供应的保障性住房用地由住房保障专营机构（广州市住房保障办公室、广州安居集团等国有企事业单位）作为用地单位集中新建保障性住房，优先用于公共租赁住房用途。二是以商品住宅用地公开出让配建政府产权保障性住房，由住房保障专营机构按照国有资产管理有关规定接收管理。三是城中村改造项目改造范围规划建设量超出自身改造建设量的规划节余（以下简称“规划节余”），优先用于满足保障性住房配置建设量。四是单个城中村改造项目因资金平衡、规划限制等约束条件难以达成10%比例的，应当确保至少达成5%比例并且相对集中建设（即“确保建设量”）；其余建设量由项目所在行政区政府通过在本项目复建安置区内筹集保障性租赁住房，以及在其他城中村改造项目中安排、另行供地新建、商品住房配建、收购存量商品房、利用各类节余的回迁安置房或者其他政府性房源转化等方式在三年内统筹补足（即“统筹建设量”）；确有困难无法达成或者补足的，应当由区政府征求市住房和城乡建设局、规划和自然资源局意见后报请市政府审批同意。五是单个城中村改造项目以集中新建、配建、规划节余、回迁安置房源节余等方式规划建设保障性住房超过10%比例的，超出建设量可以结转抵扣项目所在行政区其他城中村保障性住房建设量。六是市住房保障办公室会同住房保障专营机构对城中村配建保障性住房情况建账跟踪记录、督促落实。
举例1：某区某村城中村改造规划建设复建安置纯住宅（不含住宅公服配套建筑面积）30万平方米、出让用地上商品住宅（不含住宅公服配套建筑面积）40万平方米，则：一是按照除安置房外的住宅规划建筑面积不低于10%的比例应当建设保障性住房4万平方米（保障性住房的总建设量），其中5%即2万平方米为本项目确保建设量应当相对集中建设；二是另外的5%即2万平方米为本项目统筹建设量：（1）通过筹集保障性租赁住房1.8万平方米，（2）区政府承诺其余的0.2万平方米通过其他商品住房地块配建或者收购商品房方式在项目实施方案审批通过之日起三年内补足。
（四）复建安置区村民自住住房和租赁住房建设方式为何？
按照“相对分离、集中布置、便于管理、安全舒适”原则，在征求村民、村集体经济组织意见基础上分别相对集中建设村民自住住房、租赁住房。用于安置和补偿村民的自住住房、租赁住房确权到村民名下，补偿村集体经济组织的租赁住房确权到村集体经济组织名下。
租赁住房参照《住房和城乡建设部办公厅关于集中式租赁住房建设适用标准的通知》（建办标〔2021〕19号）建设并配套生活服务设施。宿舍型租赁住房建筑内公共区域应增加公用厨房、文体活动、商务、网络宽带、日用品零售、快递收取等服务空间；房间内应加大储物空间，增加用餐、会客、晾衣空间，应设置信息网络接入点；可设置卫生间、洗浴间和起居室。住宅型租赁住房按《城市居住区规划设计标准》和《完整居住社区建设标准（试行）》建设配套设施，当项目规模未达到标准规定应配建配套设施的最小规模时，宜与相邻居住区共享教育、社区卫生服务站等公共服务设施。租赁住房应设置机动车停车位，并预留电动汽车、电动自行车充电设施空间。
租赁住房宜由村经济组织、村选聘专业化住房租赁机构或者以住房投资入股组建租赁企业，进行高标准、规范化经营，并按《财政部 税务总局 住房城乡建设部关于完善住房租赁有关税收政策的公告》（2021年第24号）等支持政策享受减按1.5%计算缴纳增值税的优惠。村民按委托约定收取规模化经营的租赁住房租金，由受托机构负责租赁经营和管理责任义务。
村民自住住房、租赁住房不宜自行散租。因住房散租由业主自行负责房屋安全、维修维护和治安消防等责任，难以提供健全的住房租赁配套管理服务，且当应按照《广州市房屋租赁管理规定》履行租赁备案义务、按照《房产税暂行条例》《个人所得税法》等税法规定按章纳税，不能享受住房租赁相关政策支持、税费优惠，存在着经营管理不经济，在实际操作中，极易出现散、乱、差和治安消防空白点、租赁纠纷频发现象。
（五）复建安置区租赁住房如何配置？
复建安置区用于集中建设集体宿舍、单间宿舍、小户型住宅等租赁住房的建筑面积不低于村民、村集体回迁住宅建筑面积的20%，倡导多建设集体宿舍、单间宿舍。
个人产权和集体产权的租赁住房宜整体市场化运营，经认定为保障性租赁住房后，计入本项目保障性住房统筹建设量。
举例2：某区某村城中村改造规划建设复建安置纯住宅（不含住宅公服配套建筑面积）30万平方米、出让用地上商品住宅（不含住宅公服配套建筑面积）40万平方米，则：一是按照除安置房外的住宅规划建筑面积不低于10%的比例应当建设保障性住房4万平方米（保障性住房的总建设量），其中5%即2万平方米为本项目确保建设量应当相对集中建设，另外的5%即2万平方米为本项目统筹建设量；二是按照复建安置纯住宅规划建筑面积不低于20%的比例应当集中建设租赁住房不少于6万平方米（租赁住房的集中建设量）、实际集中建设租赁住房6.6万平方米（占全部复建安置纯住宅规划建筑面积的23%），集中建设的租赁住房全部整租经营且被认定为保障性租赁住房，6.6万平方米>2万平方米，则本项目保障性住房统筹建设量2万平方米视为完成。
（六）在哪个环节明确配置保障性住房和租赁住房比例要求？
在组织编制和审查城中村改造城市更新单元详细规划、城中村改造方案时，应明确配置保障性住房、复建安置区租赁住房的原则性要求。改造方案实施时，应当落实城市更新单元详细规划要求，进一步细化保障性住房、复建安置区租赁住房的具体配置方式、类型、布局、工期以及接收主体等事项。
（七）规划建设保障性住房和配置租赁住房比例要求如何落实？
通过规划、用地、设计、施工、验收各环节审验把关落实。
具体来说，一是经批准的城中村改造项目详细规划和改造方案中涉及规划建设保障性住房和复建安置区配置租赁住房的地块，规划和自然资源行政主管部门在出具规划条件、签署土地出让合同、审查设计方案、核发建设工程规划许可证时，应当注明规划建设保障性住房和复建安置区配置租赁住房要求；二是建设工程设计单位及施工图审查机构，在编制建设工程设计文件及施工图审查环节，应当严格遵从项目实施方案和规划条件、建设工程规划许可明确的配置保障性住房和租赁住房要求开展相应的设计及审查工作；三是核发施工许可证时，把关施工图设计文件已按规定要求提交；四是组织竣工联合验收时，在规划条件核实中应对配置保障性住房和租赁住房是否符合规划条件要求进行审验，在质量竣工验中对是否符合施工图审查合格文件进行审验，对违规情况一票否决。
（八）已审议通过的城中村项目是否执行新规定？
本意见公布实施前，已经审议通过的城中村改造城市更新单元详细规划、改造方案，鼓励按照本意见相关规定修改完善规划建设保障性住房和租赁住房配置相关内容，并由城中村改造项目所在地的区人民政府依法依规组织履行决策、变更手续；难以修改完善的，可以按照已审议通过文件继续推进实施。
五、解读途径和时间
解读途径：市住房城乡建设局网站http://zfcj.gz.gov.cn
微信公众号：gzjw2014（广州市住房和城乡建设局）
gzzfcxjs（广州住房城乡建设）
时间：与本办法同步发布
