为什么说住宅项目更需要做设计优化？

随着住宅新规《住宅项目设计规范》2025即将实施，住宅的设计标准又提高了，标准层层高从2.8m一下提升至3.0m,电梯从原来的7层要设，到现在的住宅4层就要开始设了。

虽然住宅设计标准提高了，但是为什么说更需要优化呢？

01 体量大，重复率高

为什么当前设计优化超80%的项目都是住宅呢？

很大一部分原因就是工程规模一般都较大，相同户型重复率高，一次小的变动，可能涉及的成本相差几十万甚至几百万，这在优化设计过程中是很常见的事情。比如：

在一次优化设计咨询过程中，某一项目地下室底板原设计底板构造如下：

该地下室建筑面积5.2万平方，提出了以下优化调整意见：

1、底板4~5项，C20混凝土垫层150厚调整为100厚

2、碎石层取消

3、JS防水涂料II型调整为渗透结晶防水涂料，1.5mm厚合成高分子(塑料类)预铺反粘防水卷材调整为1.2厚合成高分子防水卷材。

然后我们来看下通过该项调整，到底能节省多少钱：

150mm厚碎石成本，综合成本单价：40~50元/m2。

C20混凝土调整后，节省成本综合单价约：18~20元/m2

防水涂料调整后，节省成本综合单价约：5~10元/m2

防水卷材调整后，节省成本综合单价约：3~5元/m2

在设计构造优化方面，仅底板构造调整后，可节省成本约400万元。

由以上优化可以看出，设计构造是成本优化控制的重点，也是正常设计优化单位对成本管控的必要审查，那又有人问了，对于一些大型的房企，公司一般都会有自己的设计标准做法，尤其是建筑设计构造部分，那是不是说这部分就不需要优化了呢？

其实也不全是这样的，有些房企为了扣成本，会先把图纸提供给设计优化单位，然后根据优化结果与自己公司的标准一对照，认为可以的则按优化意见，认为不合理的或是影响项目品质的，那按自己的标准执行。房企内部标准其实也是内部技术人员，根据自己的经验或公司的项目经验，总结出来的一套标准，但我认为是不是最经济又最有效的呢，这个就很说了，所以有些单位即使有自己的标准也要做优化，就是这个道理。

02 地下室优化量大

大部分的设计优化单位都会对地下室进行优化，关于地下室如何优化，我也讲过很多相关内容，那为什么住宅地下室优化量大呢？

其一是住宅地下室面积大，建筑密度相对公共建筑来说又较小，主体投影至地下室范围小了，优化的余地就比较大，对地下室柱网调整的空间又比较大，比如在一次优化设计咨询中，对地下室柱网进行了如何调整：

该项目地下室原设计面积15万平，共4层，如下图所示：

该项目为过程优化，通过对该项目的柱网，动线的优化，调整后的地下室平面如下图所示：

优化后，地下室停车效率提升了13%，在项目前期间接减少地下室面积2万平方。

其二是住宅地下室布局，受日照影响较大，很多时候地上前后两栋建筑间距无法满足地下室停车模数的要求，而大多数公共建筑则不会受日照影响，如下图所示：

该地下室因前后间距满足不了停车模数要求，布置了很多的子车位，我们都知道很多地方子车位是不算车位指标的，影响地下单车位指标，其实这样的布局很多的项目都会碰到，有些项目也确实是受日照影响的，然而还有些项目，就是方案阶段在考虑日照的时候，未考虑地下停车的效果，才会导致这种现象，造成地下优化空间较大。

其三、地下室非机动车位指标占比较大，设计人员对非机动车位的布置未结合当地实际情况考虑布置，从而造成设计成本的浪费，例如某地允许非机动车布置在地上架空层，原设计如下图所示：

地下室总面积4.5万平方，主体投影下方设置贮藏室，夹层设置非机动车库，项目设计单位未考虑将非机动车设置在地上架空层，通过此项优化调整后，共节省成本约1500万元。

03 门窗成本高

住宅建筑设计的门窗综合单价成本，明显要比公建的大，因为节能要求的不一样，比如对于一般的夏热冬冷地区，新规江浙沪区域的门窗，基本都要三玻了，综合单价甚至达到了千元每平米。门窗除了单价高要控制外，还有什么理由要控制呢？

当然就是工程量大，对1000户的住宅小区而言，按平均每户节省一平米，则可以节省成本约100个w,有些人又说了，门窗属于敏感性成本，减少窗大小会不会影响品质呢？对项目规划报批有没有什么影响？

其实我认为都不会的，至少我要优化的话，不会从南向窗下手，除非甲方因成本不可控下的特殊要求。

门窗成本除了面积优化，当然还会有其它方面的优化，比如玻璃材质，暖边条设置、中空充气等方面，我公众号其它文章都有涉及到，这里不再一一赘述。

我们来看一个优化例子：

某住宅项目总建筑面积29万平米，总户数为1600户，该小区北侧卧室普通采用以下窗：

我们的优化是北侧C1514，调整为C1214，原因如下：

1、北侧窗对客户而言，没有南向窗敏感。

2、该窗位于天井内，窗宽减少反而可以增加住户私密性。

3、次卧开间仅2600，门设计成1200，对采用，视线基本不会受影响。

4、北向窗面积减少，同时该侧窗墙比减少，更有利于节能。

5、成本减少是肯定的了。

再来简单算一下成本：

按每户减少门窗面积0,5平，扣除墙体及保温成本，大概每户可节省门窗成本约250*1000=25万，不包括间接节能成本的减少。

可以看出，在不影响住户品质的前提下，通过对门窗做的某一微小的调整，节省的成本都是10万级以上的。

04 其它优化

对于大多数的优化单位而言，对住宅项目优化都会做这设计构造及地下室的优化，那么都还会有量，这个是每个优化人员都必须做的事情，但是当一个住宅项目施工图出来后，地下室停车效率没怎么有优化，除了设计构造方面，还有没有什么可优化的呢？这种情况确实也有的，因为每个设计师的水平不一样，造成的图纸质量就不样，优化师都喜欢碰到图纸质量差的项目，当遇到地下没法优化，而甲方又要赶进度的时候，怎么办？

甲方赶进度，你不可能对地下做大的改动，如层高、柱网等方面，那就需要往地上去做细部优化了，除了上面的所说的门窗，还有墙身大样、栏杆、电梯、消防等方面了，有关消防方面的优化，我已经在公众号上其它文章里面讲了很多内容了，这里也不做过多的描述。

总之，住宅的优化是多方面的，一套完整的施工图下来，总会有这样那样的不完美，因为不是每个设计师都会很完美，因此住宅对于需要做成本控制的甲方来说，还是有必要的。

05 总结

我上面写了这么多有关优化的项目包括之前写的有关消防等方面的内容，有部分人总会提出质疑，一条意见优化几千或是几万，这叫优化吗？甲方又不差那么点钱，提出质疑的应该大部分都是没干过甲方的，哈，设计应该以安全为首要，但是优化就是优化，优化的工作就是不仅要安全，还要省钱，真正的优化就是即要专业化又要多面化，而不仅仅是局限在地下室与设计构造方面，如果你的项目优化下来，只有这两方面意见的话，对不起，该项目的优化工作可能只完成了40~50%。